Відповідно до Прикінцевих положень Земельного кодексу України Верховна
Рада України Законом № 1211-IV прийняла зміни до Закону № 161-ХІV, виклавши
цей Закон у новій редакції.
Завдяки прийнятому п’ять років тому Закону № 161-ХІV здійснюється оренда
земельних ділянок у всіх сферах народного господарства, особливо в аграрній.
В її розвитку зацікавлені понад шість мільйонів власників розпайованих
земель та власників сертифікатів на земельну частку (пай). Право оренди
землі створило можливість для розвитку селянських (фермерських) господарств.
Водночас із розвитком орендних земельних відносин постало багато питань,
які вимагали невідкладного правового врегулювання. Саме прийнятим Законом
знято штучні перепони в отриманні права підприємницької діяльності з
використанням землі на умовах оренди, посилено економічну відповідальність
за стан об’єктів оренди, чітко диференційовано орендну плату між орендарем
та орендодавцем, забезпечено надійний захист прав суб’єктів орендних
відносин.
Новим Законом враховано набутий за час земельної реформи досвід орендних
відносин, поглиблено економічний зміст договору.
Так, Законом врегульовано відносини щодо оренди земельних ділянок під
цілісними майновими комплексами. Зокрема встановлено, що відносини,
пов’язані з орендою земельних ділянок під цілісними майновими комплексами
підприємств, установ i організацій державної або комунальної власності,
а також заснованих на майні Автономної Республіки Крим, та їх структурних
підрозділів, регулюються цим Законом з урахуванням особливостей, передбачених
Законом № 2269-ХІІ. Передача в суборенду земельних ділянок, на яких
розміщені цілісні майнові комплекси підприємств, установ та організацій
державної або комунальної власності, а також заснованих на майні, що
належить Автономній Республіці Крим, та їх структурних підрозділів,
забороняється.
Законом встановлено порядок складання опису об’єкта оренди, правильність
якого має надзвичайно важливе значення у разі припинення, розірвання
та поновлення договору, визначено можливість перевірки орендарем стану
об’єкта оренди, процедуру ліквідації виявлених недоліків, а також наслідки
відмови орендаря від орендованої земельної ділянки.
Зокрема, у разі розірвання договору з ініціативи орендаря орендодавець
має право на отримання орендної плати на землях сільськогосподарського
призначення за шість місяців, а на землях несільськогосподарського призначення
— за рік, якщо протягом зазначеного періоду не надійшло пропозицій від
інших осіб на укладення договору оренди цієї ж земельної ділянки на
тих же умовах, за винятком випадків, коли розірвання договору було обумовлено
невиконанням або неналежним виконанням орендодавцем договірних зобов’язань.
Для орендарів Законом передбачено можливість обмінюватись орендованими
земельними ділянками сільськогосподарського призначення на період дії
договору оренди. А саме: орендарі земельних ділянок сільськогосподарського
призначення на період дії договору оренди можуть обмінюватися належними
їм правами користування земельними ділянками шляхом укладання між собою
договорів суборенди відповідних ділянок, якщо це передбачено договором
оренди або за письмовою згодою орендодавця.
Новим є врегулювання питання ризику випадкового знищення чи пошкодження
об’єкта оренди, а також можливість страхування об’єкта на період дії
договору оренди.
Ризик випадкового знищення чи пошкодження об’єкта оренди несе орендодавець,
якщо інше не передбачено договором оренди землі. У разі прострочення
орендодавцем або орендарем установлених договором оренди землі строків
передачі об’єкта оренди ризик його випадкового знищення або пошкодження
у цей період несе сторона, яка допустила прострочення його передачі.
У разі невиконання свого обов’язку стороною, яка повинна згідно з договором
оренди землі застрахувати об’єкт оренди, друга сторона може застрахувати
його i зажадати від іншої сторони відшкодування витрат на страхування.
Якщо раніше діяла норма, що передбачала обов’язкове нотаріальне посвідчення
договору оренди землі, то прийнятим Законом встановлено, що договір
оренди землі може бути нотаріально посвідчений за бажанням однієї із
сторін, тобто нотаріальне посвідчення договорів оренди землі не є обов’язковим.
Враховуючи особливе значення землі, визначене ст. 14 Конституції України,
а також те, що договори оренди земельної ділянки можуть укладатися на
період до 50 років, для реалізації механізму захисту прав сторін та
забезпечення дотримання вимог законодавства під час їх укладення сторони
повинні подбати про забезпечення нотаріального посвідчення договорів
оренди земельних ділянок.
Законом запроваджено нові статті з відшкодування збитків, понесених
орендарем, а також орендодавцем внаслідок змін у стані земельної ділянки.
Так, орендар має право на відшкодування збитків, яких він зазнав унаслідок
невиконання орендодавцем умов, визначених договором оренди. Збитками
вважаються фактичні втрати, яких орендар зазнав у зв’язку з невиконанням
або неналежним виконанням умов договору орендодавцем, а також витрати,
які орендар здійснив або повинен здійснити для відновлення свого порушеного
права, та доходи, які він міг би реально отримати у разі належного виконання
орендодавцем умов договору.
Розмір фактичних витрат орендаря визначається на підставі документально
підтверджених даних. У разі дій орендаря, не передбачених договором
оренди, що призвели до зміни стану земельної ділянки, витрати на їх
здійснення орендодавцем не відшкодовуються. У разі здійснення орендарем
за письмовою згодою орендодавця поліпшення орендованої земельної ділянки
за власний рахунок орендодавець зобов’язаний компенсувати витрати на
її поліпшення, якщо інше не передбачено договором оренди землі.
Здійснені орендарем без згоди орендодавця витрати на поліпшення орендованої
земельної ділянки, які неможливо відокремити без заподіяння шкоди цій
ділянці, не підлягають відшкодуванню.
Орендар вправі залишити за собою здійснені ним за власний рахунок вигоди
від поліпшення орендованої земельної ділянки, якщо ці поліпшення можуть
бути відокремлені без заподіяння шкоди земельній ділянці.
Орендодавець має право на відшкодування збитків у разі погіршення орендарем
корисних властивостей орендованої земельної ділянки.
Збитки, заподіяні третім особам у зв’язку з використанням орендарем
земельної ділянки, відшкодовуються орендарем на загальних підставах.
Розміри збитків визначаються сторонами договору оренди. У разі недосягнення
сторонами згоди про розмір відшкодування збитків спір вирішується в
судовому порядку.
На підставі норм Земельного кодексу України новим Законом конкретизовано
визначення орендодавців i орендарів. Орендодавцями землі є:
громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки,
або уповноважені ними особи;
по земельних ділянках, що перебувають у комунальній власності, — сільські,
селищні, міські ради в межах повноважень, визначених законом;
по земельних ділянках, що перебувають у спільній власності територіальних
громад, — районні, обласні ради та Автономна Республіка Крим в межах
повноважень, визначених законом;
по земельних ділянках, що перебувають у державній власності, — районні,
обласні, Київська i Севастопольська міські держадміністрації, Рада міністрів
Автономної Республіки Крим у межах повноважень, визначених законом.
Однак до розмежування земель державної та комунальної власності орендодавцями
земельних ділянок у межах населених пунктів, крім земель, переданих
у приватну власність, є відповідні сільські, селищні, міські ради, а
за межами населених пунктів — відповідні органи виконавчої влади в межах
повноважень, визначених Земельним кодексом України.
Законом передбачено запровадження типового договору оренди землі, форма
якого затверджується Кабінетом Міністрів України, а також конкретизовано
умови договору.
Так, до істотних умов договору оренди землі включено умови i строки
передачі земельної ділянки орендарю та відповідальність за несплату
орендної плати за землю. У договорі оренди можуть зазначатися порядок
страхування об’єкта оренди та порядок відшкодування витрат на здійснення
заходів щодо охорони i поліпшення об’єкта оренди, проведення меліоративних
робіт.
Якщо раніше невід’ємною частиною договору оренди був лише план (схема)
земельної ділянки, то зараз до нього додаються: кадастровий план земельної
ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених
земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі
(на місцевості); акт приймання-передачі об’єкта оренди; проект відведення
земельної ділянки. У разі якщо договором оренди землі передбачається
здійснити заходи щодо охорони та поліпшення об’єкта оренди, до договору
додається угода щодо відшкодування орендарю витрат на такі заходи.
Орендодавець зобов’язаний відшкодувати орендарю капітальні витрати,
пов’язані з погіршенням стану об’єкта, яке проводилося орендарем за
згодою орендодавця, а також попередити орендаря про особливі властивості
та недоліки земельної ділянки, які в процесі її використання можуть
спричинити екологічно небезпечні наслідки для довкілля або призвести
до погіршення стану самого об’єкта оренди.
Орендар, в свою чергу, зобов’язаний приступати до використання земельної
ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, виконувати встановлені
щодо об’єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом
або договором, та у п’ятиденний строк після державної реєстрації договору
оренди земельної ділянки державної або комунальної власності надати
копію договору відповідному органу державної податкової служби.
Для земельних ділянок державної i комунальної власності змінено розмір
орендної плати. Якщо для зазначених земельних ділянок розмір орендної
плати був не менший від суми земельного податку, визначеного відповідно
до Закону № 2535-ХІІ, то зараз річна сума орендної плати за земельні
ділянки, що перебувають у державній i комунальній власності, не може
перевищувати 10 відсотків від грошової оцінки, тобто встановлено верхній
граничний розмір цієї плати. Орендна плата за земельні ділянки державної
i комунальної власності як одна із форм плати за землю розмежовується
між місцевими бюджетами різних рівнів відповідно до статей 64 та 69
Бюджетного кодексу України.
Плата за суборенду земельних ділянок державної i комунальної власності
не може перевищувати розміру орендної плати.
Орендна плата за земельні ділянки державної i комунальної власності,
передані в оренду для сільськогосподарського використання, переглядається
один раз на три роки в порядку, встановленому законом або договором
оренди.
У разі якщо закінчився строк дії договору оренди, але орендар продовжує
користуватися земельною ділянкою, то за відсутності письмових заперечень
орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору
такий договір підлягає поновленню на той самий строк i на тих самих
умовах, які були передбачені договором. Письмове повідомлення здійснюється
листом-повідомленням. Ця норма зобов’язує в першу чергу орендодавця,
який має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати,
слідкувати за своєчасністю переукладення договорів на оренду землі.
Забезпечення ефективного використання земельних ресурсів, створення
оптимальних умов для суттєвого збільшення соціального, інвестиційного
та виробничого потенціалів землі, перетворення її у самостійний фактор
економічного зростання — це пріоритети, на яких має грунтуватися політика
держави у земельних відносинах протягом найближчого часу.
З прийняттям Закону права орендодавців i орендарів дістали належний
правовий захист. Поліпшаться умови укладення договорів оренди землі.
Розширюється база справляння орендної плати. Забезпечуватиметься суспільний
контроль за ставками орендної плати за землю. Новий Закон сприятиме
залученню продуктивних земель до активного господарського обігу. Орендна
земельна політика держави, безумовно, стимулюватиме ефективну господарську
діяльність з використанням землі як основного засобу виробництва в аграрній
сфері та розвиток територіального базису в інших галузях.