Новые нормы аренды земли
------------------------------------------------------------------
В соответствии с Заключительными положениями Земельного
кодекса Украины ( 2768-14 ) Верховная Рада Украины Законом
№ 1211-IV ( 1211-15 ) приняла изменения к Закону № 161-XIV
( 161-14 ), изложив этот Закон в новой редакции. Благодаря
принятому пять лет назад Закону № 161-XIV осуществляется аренда
земельных участков во всех сферах народного хозяйства, особенно в
аграрной. В ее развитии заинтересованы свыше шести миллионов
собственников земель, разделенных на паи, и собственников
сертификатов на земельную долю (пай). Право аренды земли создало
возможность для развития крестьянских (фермерских) хозяйств.
Вместе с тем с развитием арендных земельных отношений возникло
много вопросов, требовавших безотлагательного правового
урегулирования. Именно принятым Законом сняты искусственные
преграды в получении права предпринимательской деятельности с
использованием земли на условиях аренды, усилена экономическая
ответственность за состояние объектов аренды, четко
дифференцирована арендная плата между арендатором и арендодателем,
обеспечена надежная защита прав субъектов арендных отношений.
Новым Законом учтен приобретенный за время земельной реформы
опыт арендных отношений, углублено экономическое содержание
договора.
Так, Законом урегулированы отношения, касающиеся аренды
земельных участков под целостными имущественными комплексами. В
частности установлено, что отношения, связанные с арендой
земельных участков под целостными имущественными комплексами
предприятий, учреждений и организаций государственной или
коммунальной собственности, а также учрежденных на имуществе
Автономной Республики Крым, и их структурных подразделений,
регулируются этим Законом с учетом особенностей, предусмотренных
Законом № 2269-ХII ( 2269-12 ). Передача в субаренду земельных
участков, на которых находятся целостные имущественные комплексы
предприятий, учреждений и организаций государственной или
коммунальной собственности, а также учрежденных на имуществе,
принадлежащем Автономной Республике Крым, и их структурных
подразделений, запрещается.
Законом установлен порядок составления описания объекта
аренды, правильность которого имеет чрезвычайно важное значение в
случае прекращения, расторжения и возобновления договора,
определены возможность проверки арендатором состояния объекта
аренды, процедура ликвидации выявленных недостатков, а также
последствия отказа арендатора от арендованного земельного участка.
В частности, в случае расторжения договора по инициативе
арендатора арендодатель имеет право на получение арендной платы на
землях сельскохозяйственного назначения за шесть месяцев, а на
землях несельскохозяйственного назначения - за год, если в течение
указанного периода не поступили предложения от других лиц на
заключение договора аренды этого же земельного участка на тех же
условиях, за исключением случаев, когда расторжение договора было
обусловлено невыполнением или ненадлежащим выполнением
арендодателем договорных обязательств.
Для арендаторов Законом предусматривается возможность
обмениваться арендованными земельными участками
сельскохозяйственного назначения на период действия договора
аренды. А именно: арендаторы земельных участков
сельскохозяйственного назначения на период действия договора
аренды могут обмениваться принадлежащими им правами пользования
земельными участками путем заключения между собой договоров
субаренды соответствующих участков, если это предусмотрено
договором аренды или по письменному согласию арендодателя.
Новым является урегулирование вопроса риска случайного
уничтожения или повреждения объекта аренды, а также возможность
страхования объекта на период действия договора аренды.
Риск случайного уничтожения или повреждения объекта аренды
несет арендодатель, если иное не предусматривается договором
аренды земли. В случае просрочки арендодателем или арендатором
установленных договором аренды земли сроков передачи объекта
аренды риск его случайного уничтожения или повреждения в этот
период несет сторона, допустившая просрочку его передачи. В случае
невыполнения своего обязательства стороной, которая должна
согласно договору аренды земли застраховать объект аренды, вторая
сторона может застраховать его и потребовать от другой стороны
возмещения расходов на страхование.
Если раньше действовала норма, предусматривавшая обязательное
нотариальное удостоверение договора аренды земли, то принятым
Законом установлено, что договор аренды земли может быть
нотариально удостоверен по желанию одной из сторон, то есть
нотариальное удостоверение договоров аренды земли не является
обязательным.
Учитывая особое значение земли, определенное ст. 14
Конституции Украины ( 254к/96-ВР ), а также то, что договора
аренды земельного участка могут заключаться на период до 50 лет,
для реализации механизма защиты прав сторон и обеспечения
соблюдения требований законодательства при их заключении стороны
должны позаботиться об обеспечении нотариального удостоверения
договоров аренды земельных участков.
Законом введены новые статьи по возмещению убытков, понесенных
арендатором, а также арендодателем вследствие изменений в
состоянии земельного участка.
Так, арендатор имеет право на возмещение убытков, которые он
понес вследствие невыполнения арендодателем условий, определенных
договором аренды. Убытками считаются фактические потери,
понесенные арендатором в связи с невыполнением или ненадлежащим
выполнением условий договора арендодателем, а также расходы,
которые арендатор осуществил или должен осуществить для
восстановления своего нарушенного права, и доходы, которые он мог
бы реально получить в случае надлежащего выполнения арендодателем
условий договора.
Размер фактических расходов арендатора определяется на
основании документально подтвержденных данных. В случае действий
арендатора, не предусмотренных договором аренды, которые привели к
изменению состояния земельного участка, расходы на их
осуществление арендодателем не возмещаются. В случае осуществления
арендатором по письменному согласию арендодателя улучшения
арендованного земельного участка за собственный счет арендодатель
обязан компенсировать расходы на его улучшение, если иное не
предусматривается договором аренды земли.
Осуществленные арендатором без согласия арендодателя расходы
на улучшение арендованного земельного участка, которые невозможно
отделить без причинения вреда этому участку, не подлежат
возмещению.
Арендатор вправе оставить за собой осуществленные им за
собственный счет выгоды от улучшения арендованного земельного
участка, если эти улучшения могут быть отделены без причинения
вреда земельному участку.
Арендодатель имеет право на возмещение убытков в случае
ухудшения арендатором полезных свойств арендованного земельного
участка.
Убытки, причиненные третьим лицам в связи с использованием
арендатором земельного участка, возмещаются арендатором на общих
основаниях. Размеры убытков определяются сторонами договора
аренды. В случае недостижения сторонами согласия о размере
возмещения убытков спор решается в судебном порядке.
На основании норм Земельного кодекса Украины новым Законом
конкретизированы определения арендодателей и арендаторов.
Арендодателями земли являются:
граждане и юридические лица, в собственности которых находятся
земельные участки, или уполномоченные ими лица;
по земельным участкам, находящимся в коммунальной
собственности, - сельские, поселковые, городские советы в пределах
полномочий, определенных законом;
по земельным участкам, находящимся в совместной собственности
территориальных громад, - районные, областные советы и Автономная
Республика Крым в пределах полномочий, определенных законом;
по земельным участкам, находящимся в государственной
собственности, - районные, областные, Киевская и Севастопольская
городские госадминистрации, Совет министров Автономной Республики
Крым в пределах полномочий, определенных законом.
Однако до размежевания земель государственной и коммунальной
собственности арендодателями земельных участков в пределах
населенных пунктов, кроме земель, переданных в частную
собственность, являются соответствующие сельские, поселковые,
городские советы, а за пределами населенных пунктов -
соответствующие органы исполнительной власти в пределах
полномочий, определенных Земельным кодексом Украины.
Законом предусматривается введение типового договора аренды
земли, форма которого утверждается Кабинетом Министров Украины, а
также конкретизированы условия договора.
Так, в существенные условия договора аренды земли включены
условия и сроки передачи земельного участка арендатору и
ответственность за неуплату арендной платы за землю. В договоре
аренды могут указываться порядок страхования объекта аренды и
порядок возмещения расходов на осуществление мероприятий по охране
и улучшению объекта аренды, проведению мелиоративных работ.
Если раньше неотъемлемой частью договора аренды был только
план (схема) земельного участка, то сейчас к нему прилагаются:
кадастровый план земельного участка с отражением ограничений в его
использовании и установленных земельных сервитутов; акт
определения пределов земельного участка в натуре (на местности);
акт приемки-передачи объекта аренды; проект отвода земельного
участка. В случае если договором аренды земли предполагается
осуществить мероприятия по охране и улучшению объекта аренды, к
договору прилагается соглашение о возмещении арендатору расходов
на такие мероприятия.
Арендодатель обязан возместить арендатору капитальные расходы,
связанные с ухудшением состояния объекта, проводившимся
арендатором по согласию арендодателя, а также предупредить
арендатора об особых свойствах и недостатках земельного участка,
которые в процессе его использования могут послужить причиной
экологически опасных последствий для окружающей среды или привести
к ухудшению состояния самого объекта аренды.
Арендатор, в свою очередь, обязан приступать к использованию
земельного участка в сроки, установленные договором аренды земли,
выполнять установленные в отношении объекта аренды ограничения в
объеме, предусмотренном законом или договором, и в пятидневный
срок после государственной регистрации договора аренды земельного
участка государственной или коммунальной собственности
предоставить копию договора соответствующему органу
государственной налоговой службы.
Для земельных участков государственной и коммунальной
собственности изменен размер арендной платы. Если для указанных
земельных участков размер арендной платы был не меньше суммы
земельного налога, определенного в соответствии с Законом
№ 2535-ХII ( 2535-12 ), то сейчас годовая сумма арендной платы за
земельные участки, находящиеся в государственной и коммунальной
собственности, не может превышать 10 процентов денежной оценки, то
есть установлен верхний предельный размер этой платы. Арендная
плата за земельные участки государственной и коммунальной
собственности в качестве одной из форм платы за землю
разграничивается между местными бюджетами разных уровней в
соответствии со статьями 64 и 69 Бюджетного кодекса Украины
( 2542-14 ).
Плата за субаренду земельных участков государственной и
коммунальной собственности не может превышать размер арендной
платы.
Арендная плата за земельные участки государственной и
коммунальной собственности, переданные в аренду для
сельскохозяйственного использования, пересматривается один раз в
три года в порядке, установленном законом или договором аренды.
В случае если закончился срок действия договора аренды, но
арендатор продолжает пользоваться земельным участком, то при
отсутствии письменных возражений арендодателя в течение одного
месяца после окончания срока договора, такой договор подлежит
возобновлению на тот же срок и на тех же условиях, которые были
предусмотрены договором. Письменное уведомление осуществляется
письмом-уведомлением. Эта норма обязывает, в первую очередь
арендодателя, имеющего право требовать от арендатора
своевременного внесения арендной платы, следить за
своевременностью перезаключения договоров на аренду земли.
Обеспечение эффективного использования земельных ресурсов,
создание оптимальных условий для существенного увеличения
социального, инвестиционного и производственного потенциалов
земли, преобразование ее в самостоятельный фактор экономического
возрастания - вот приоритеты, на которых должна базироваться
политика государства в земельных отношениях в течение ближайшего
времени.
С принятием Закона права арендодателей и арендаторов получили
надлежащую правовую защиту. Улучшатся условия заключения договоров
аренды земли. Расширяется база взимания арендной платы. Будет
обеспечиваться общественный контроль по ставкам арендной платы за
землю. Новый Закон будет способствовать вовлечению продуктивных
земель в активное хозяйственное обращение. Арендная земельная
политика государства, безусловно, будет стимулировать эффективную
хозяйственную деятельность с использованием земли в качестве
основного средства производства в аграрной сфере и развитие
территориального базиса в других отраслях.
------------------------------------------------------------------
"Вестник налоговой службы Украины"
№ 43(277), стр. 25
[01.11.2003]
Екатерина Гривнак
------------------------------------------------------------------