У нас 3-хкомнатная квартира владельцами которой мы (4 человека) являемся в равных долях (правда лицевой счет оформлен на отца). Я и сестра уже давно не живем вместе с родителями, наш отец - человек глубоко и давно пьющий абсолютно неадекватен и жить с ним совершенно невозможно. Мы втроем (мама тоже) хотели бы продать квартиру и получить хоть какие-то деньги, но отец категорически против. Можем ли мы продать свои доли (2/3)? какие для этого надо собрать док-ты? или есть способ заставить его подписать док-ты купли-продажи?

Вы, как сособственники имущества, находящегося в общей долевой собственности, имеете четко опреде­ленную долю в праве собственности на общее иму­щество. Но не следует это трактовать, как наличие у Вас права собственности на конкретную долю общего имущества), поскольку собственники, со­гласно ст.358 ГК Украины, осуществляют свои пра­вомочия по владению, пользованию и распоряжению по согласию всех участников. Для общей долевой собственности характерно, что каждому сособственнику принадлежит заранее определенный размер до­ли в праве собственности на общую вещь. Эта доля не выделена в натуре, а выражена в виде дроби пра­ва общей собственности или в процентном отношении. Сособственник имеет право распорядиться своей долей в праве общей долевой собственности (статья 361 ГК Украины) Это означает, что он имеет право на её отчуждение любым допустимым способом - продать, подарить, заключить договор мены, завещать. Каждый участник общей долевой собственности в соответствии с ч. 3 статьи 358 ГК Украины имеет право требовать выдела своей доли из общего имущества. В случае спора и при невозможности раз­дела имущества в натуре, выделяющийся собственник получает денежную компенсацию от других сособственников. От участника общей собственности, отчуждающего при­надлежащую ему долю, требуется, чтобы он известил в письменной форме других участников о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены, за которую он ее продает, и другие условия про­дажи (ч.2 ст. 362 ГК Украины). Сособственник имеют преимущественное право перед другими лицами на её покупку по цене, объявленной для продажи, и на других равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. В течение месяца сособственники в отношении недвижимого имущества должны реализовать своё преимущественное право на покупку. По истечении этого срока продавец имеет право продать свою долю другому лицу. Вопрос в том, что размер принадлежащих вам идеальных долей не совпадает с реальными метрами квадратными, приходящимися на комнаты квартиры и в случае несогласия кого – либо из собственников решение вопроса переносится в плоскость судебного рассмотрения в соответствии с правилами, изложенными в предыдущем абзаце. Возможно и другое решение вопроса. Правила статьи 365 ГК Украины допускают возможность пре­кращения права одного из сособственников на долю в общем имуществе на основании решения суда при условии: 1) если доля этого сособственника является незначительной и может быть выделена либо вещь является неделимой; 2) общее владение и пользование имуществом является невозможным; такое прекращение не причинит существенного вреда инте­ресам сособственника и членам его семьи. Следует отметить, что в Постановлении Пленума Верховного Суда Украины от 4 октября 1991 г. № 7 «О судебной практике применения судами законодательства, которое регулирует право собственности граждан на жилой дом», с изменениями и дополне­ниями, установленными Постановлениями Пленума Верховного Суда Украины от 25 декабря 1992 г. № 13 и от 25 мая 1998 г. № 15, также установлено, что в отдельных случаях суд может, учитывая конкретные обстоятельства дела и при отсутствии согласия собственника, который выделяется, обязать остальных участников общей собственности выплатить ему денежную компенсацию за принадлежащую ему долю с обязательным приведением соот­ветствующих мотивов. Размер денежной компенсации определяется по соглашению сторон, а при отсутствии такого соглашения - судом по действительной стоимости дома на время рассмотрения дела. Под действительной стоимостью дома понимается денежная сумма, за которую он может быть продан в данном населенном пункте или местности. Для ее определения при необходимости назначается экспертиза. С целью обеспечения своевременного и правильного рассмотрения дела, суд должен провести все необходимые для этого подготовительные действия, в частности, соответственно заявленным требованиям предложить сторонам подать или по их ходатайствам истребовать документы (данные):
* о праве собственности на жилой дом (квартиру) и размер идеальных долей сособственников (о предоставлении земельного участка для сооружения дома и о его строительстве, о купле-продаже, мене, дарении, наследовании, о праве на часть в общем имуществе супругов, решение суда, которое вступило в законную силу, о признании права собственности на дом (квартиру) или его часть, справку от бюро технической инвентаризации);
* копию план - схемы дома (квартиры) и земельного участка;
* выводы технической экспертизы относительно возможных вариантов разделения дома (квартиры) в натуре или установления порядка пользования им соответственно надлежащим сособственникам идеальным долям, о стоимости переоборудования и перепланирования дома (квартиры), а в необходимых случаях – заключения органов государственного архитектурно-строительного контроля, пожарной и санитарной инспекции о допустимости связанных с этим переоборудований;
* план (планы) возможных вариантов разделения соответственно выводов технической экспертизы;
* о разрешении исполкома местного Совета на переоборудование и перепланировывание жилого дома (квартиры);
* об изменении в размерах полезной площади дома (квартиры) и в долях совладельцев в результате его надстройки, пристройки или перестройки;
* Если стороны не согласны с определённой стоимостью, необходимы документы о настоящей стоимости дома (квартиры), его (её) частей – акт компетентной комиссии, либо независимого эксперта.

Александр Валентинович Харченко.
av_kharchenko@list.ru,chernoknignik@vk.kh.ua, тел. (8-057) 757-35-69

Юридическая Клиника, 2004-01-06