Усім нам відомо, що 1 січня цього року чинне законодавство України поповнив значний масив прийнятих минулого року законів. Так, зокрема, набрали чинності нові Цивільний, Господарський, Сімейний та Митний кодекси.
Глава 13 нового Цивільного кодексу України (далі — ЦК) у розділі "Об'єкти цивільних прав" дає поняття речі, визначає рухомі та нерухомі речі (інші класифікації речей), а стаття 182 ЦК присвячена державній реєстрації прав на нерухомість.
Річчю є предмет матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов'язки (ст. 179 ЦК).
Поняття "речей" для цивільного законодавства завжди мало і має принципове значення, оскільки речі пов'язані з найважливішою складовою предмета цивільного права — майновими правовідносинами. У науці цивільного права існує кілька визначень речей як об'єктів цивільних правовідносин. Речі — це існуючі незалежно від суб'єкта предметні явища матеріального світу як у їх природному стані, так і створені людиною для задоволення її потреб. Законодавець встановлює правовий режим щодо порядку набуття, володіння, користування, способів і меж розпорядження речами. Залежно від особливостей правового режиму та цільового призначення речей можна навести такі класифікації:
Поділ речей має правове значення, оскільки деякі вказані види речей можуть бути предметом лише певних правочинів.
Стаття 181 ЦК визначає, які речі (майно) належить до нерухомих. Так, до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.
Режим нерухомої речі може бути поширений законом на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти, а також інші речі, права на які підлягають державній реєстрації.
Поділ речей на рухомі та нерухомі грунтується на їхніх природних властивостях. Нерухомі речі, за загальним правилом, не можуть бути вільно переміщені в просторі, є індивідуально визначеними. Рухомі мають здатність вільно переміщатися в просторі, можуть бути як індивідуально визначеними, так і родовими.
До нерухомості слід віднести, по-перше, об'єкти природного походження — земельні ділянки, ділянки з надрами, водні об'єкти. По-друге, до нерухомості слід віднести всі об'єкти, які розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни цільового призначення. Об'єкти (лісові насадження тощо) визнаються нерухомістю, поки існує зв'язок із землею. У випадку відокремлення від неї, вони вважаються рухомими речами. Нерухомим майном за новим ЦК визнається також підприємство як єдиний майновий комплекс.
При укладенні договору купівлі-продажу або оренди будівель, споруд та підприємств одночасно з передачею покупцеві права власності на них передаються права на ту частину земельної ділянки, яка знаходиться під нерухомістю і необхідна для її використання. У випадку, коли продається або здається в оренду лише земельна ділянка, власник нерухомості зберігає право користуватися тією частиною, яка зайнята цією нерухомістю та необхідна для її використання, на передбачених договором умовах, а при їх відсутності — право обмеженого користування (сервітут).
До нерухомості ЦК прирівнює деякі рухомі за своїми природними властивостями речі — повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти, а також інші речі, права на які підлягають державній реєстрації органами, уповноваженими здійснювати контроль за цими об'єктами. Поняття вказаних транспортних засобів розкривається в транспортних уставах та кодексах, космічних об'єктів—у міжнародних конвенціях (договорах).
Реєстрація повітряних та морських суден, суден внутрішнього плавання, космічних об'єктів уповноваженими на це органами не замінює реєстрацію прав на них як на нерухомість у порядку, передбаченому ст. 182 ЦК.
ЦК передбачає можливість поширення режиму нерухомості на інше майно, крім вищевказаного, але тільки шляхом прямого припису закону.
Рухомим майном визнаються речі, включаючи гроші та цінні папери, які не віднесенні ЦК та іншими законами до нерухомості.
Права на рухомі речі (за загальним правилом) не підлягають державній реєстрації. Законом може бути передбачено необхідність такої реєстрації для окремих видів рухомого майна (реєстрація автотранспорту).
Стаття 182 ЦК присвячена державній реєстрації і визначає, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.
Державна реєстрація прав на нерухомість і правочинів щодо нерухомості є публічною, здійснюється відповідним органом, який зобов'язаний надавати інформацію про реєстрацію та зареєстровані права в порядку, встановленому законом.
Відмова у державній реєстрації права на нерухомість або правочинів щодо нерухомості, ухилення від реєстрації, відмова від надання інформації про реєстрацію можуть бути оскаржені до суду.
Порядок проведення державної реєстрації прав на нерухомість та підстави відмови в ній встановлюються законом.
Державна реєстрація є завершальним елементом юридичного складу правовідносин, які спрямовано на виникнення, перехід, припинення речових прав на нерухомість.
Нині реєстрацію прав власності на нерухоме майно здійснюють комунальні підприємства, бюро технічної інвентаризації відповідно до Тимчасового положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженого наказом Мін'юсту від 07.02.02 р. № 7/5 , у редакції наказу Мін'юсту від 28.01.03 р. N 6/5.
Новий ЦК чітко закріпив необхідність прийняття закону, який би встановлював порядок проведення державної реєстрації прав на нерухомість.
На сьогодні у Верховній Раді України на розгляді знаходиться два альтернативних законопроекти:
1. "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно" від 26.12.2002 р. реєстраційний № 2580, внесений КМУ;
2. "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" від 15.05.2003 р. реєстраційний № 2580-1, внесений народними депутатами В. Де-мьохіним та В. Матвеєвим, який 5 червня 2003 р. був прийнятий ВРУ за основу (тобто в першому читанні). Зазначений законопроект спрямований на врегулювання відносин, пов'язаних із державною реєстрацією речових прав на нерухоме майно всіх форм власності, їх обмежень та правочинів щодо нерухомості. Передбачається, що всі речові права на нерухоме майно підлягатимуть обов'язковій державній реєстрації. З цією метою в Україні буде створено єдиний Державний реєстр речових прав на нерухоме майно. Згідно з законопроектом Держателем Державного реєстру прав є уповноважений центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів, а його адміністратором — госпрозрахункова юридична особа при цьому органі, яка здійснює його ведення. Державна реєстрація прав та їх обмежень проводиться місцевими органами державної реєстрації прав на нерухоме майно виключно за місцезнаходженням нерухомого майна. Передбачається, що реєстрацію нерухомого майна буде здійснювати Державний реєстратор прав на нерухоме майно. На дану посаду призначатиметься особа з вищою юридичною освітою, що отримала від кваліфікаційної комісії державних реєстраторів свідоцтво державного реєстратора прав та печатку встановленого зразка.
Законопроект визначає процедуру реєстрації прав на нерухоме майно (перелік необхідних документів та вимоги до них, які повинна надати зацікавлена особа; повноваження реєстратора з цього питання; порядок проведення реєстрації та інше).
За державну реєстрацію права власності, інших речових прав та їх обмежень сплачуватиметься державне мито, а за надання витягів та внесення змін до нього — справлятиметься платіж. Розміри, порядок сплати та використання платежів за надані державним реєстратором прав послуги встановлюватиме КМУ.
До прийняття відповідного закону реєстрація прав власності на нерухоме майно здійснюється відповідно до Тимчасового положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженого наказом Міністерства юстиції від 7 лютого 2002 р. № 7/5, у редакції наказу Мін'юсту від 28 січня 2003 р. N 6/5.
Дане положення діє на всій території України і є обов'язковим для виконання громадянами, міністерствами, іншими центральними і місцевими органами виконавчої влади та органами місцевого самоврядування, підприємствами, установами й організаціями, незалежно від форм власності.
Реєстрація прав власності на нерухоме майно — це внесення запису до Реєстру прав власності на нерухоме майно у зв'язку з виникненням, існуванням або припиненням права власності на нерухоме майно, що здійснюється БТІ (Бюро технічної інвентаризації) за місцезнаходженням об'єктів нерухомого майна на підставі правовстановлювальних документів коштом особи, що звернулась до БТІ.
Реєстрації підлягають права власностітільки на об'єкти нерухомого майна, будівництво котрих закінчено, та які прийняті в експлуатацію у встановленому порядку за наявності матеріалів технічної інвентаризації. Не підлягають реєстрації тимчасові споруди, а також споруди, не пов'язані фундаментом із землею.
Для реєстрації виникнення, існування, припинення прав власності на нерухоме майно та оформлення прав власності на нерухоме майно до БТІ разом із заявою про реєстрацію прав власності подаються правовста-новлювальні документи, їх копії (нотаріально засвідчені), а також інші документи, що визначені Тимчасовим положенням (зокрема Додатком 1 до цього Положення).
Практика показує, що багато питань виникає при реєстрації прав власності на нерухоме майно господарських товариств, створених у процесі корпоратизації. Численні звернення до Мін'юсту свідчать про відсутність у заявників необхідних правовстановлювальних документів, що унеможливлює реєстрацію прав власності. Виникнення такої ситуації спричинено тим, що нормативно-правові акти, за якими проводилась корпоратизація державних підприємств, не передбачали необхідності підписання переліку об'єктів нерухомого майна, що передавались у власність новостворених акціонерних товариств та актів приймання-передавання зазначеного майна.
З метою реформування управління державним сектором економіки, підвищення відповідальності державних підприємств за результати економічної діяльності та підготовки їх до приватизації в Україні було запроваджено корпоратизацію. Вперше нормативне врегулювання процесів корпоратизації державних підприємств було здійснено в Указі Президента України від 15 червня 1993 року № 210/93 "Про корпоратизацію підприємств" (далі — Указ), після чого Кабінетом Міністрів України постановою від 5 липня 1993 р. № 508 затверджено Положення про порядок корпорації підприємств.
Норми вказаних нормативно-правових актів наступним чином визначають механізми корпоратизації.
Відповідно до п. 1 Указу корпоратизацією є перетворення державних підприємств, закритих акціонерних товариств, більш як 75 відсотків статутного фонду яких перебуває у державній власності, а також виробничих і науково-виробничих об'єднань, правовий статус яких раніше не був приведений у відповідність з чинним законодавством, у відкриті акціонерні товариства. Як бачимо, корпоратизація є перетворенням державного підприємства у відкрите акціонерне товариство, тобто — однією із форм реорганізації підприємств. А тому, новостворене ВАТ є правонаступником державного підприємства, адже при перетворенні одного підприємства в інше до підприємства, яке щойно виникло, переходять усі майнові права і обов'язки колишнього підприємства.
Іноді поряд із терміном "корпоратизація" вживається поняття "акціонування" юридичної особи, шляхом перетворення її у акціонерне товариство. Проте акціонування є поняттям ширшим, порівняно з поняттям кор-поратизація, оскільки акціонування державного підприємства можливе як у процесі до корпоратизації, так і приватизації. У Росії, наприклад, процес, подібний корпоратизації в Україні, називається комерціалізацією.
Засновниками відкритих акціонерних товариств, що створюються відповідно до цього Указу на базі загальнодержавної власності, з боку держави є органи, уповноважені управляти цим майном: центральні органи державної виконавчої влади, інші підвідомчі Кабінету Міністрів України органи та обласні державні адміністрації.
Тобто засновником ВАТ виступає одна юридична особа — орган виконавчої влади, у сфері управління якого перебуває державне підприємство, що корпо-ратизується. Центральні органи виконавчої влади, інші підвідомчі Кабінету Міністрів України органи та обласні державні адміністрації при створенні таких відкритих акціонерних товариств виконують усі функції засновників товариства, що визначені Законом України "Про господарські товариства". При цьому, слід відзначити, що майно, на базі якого створено ВАТ, не відчужується від держави, тобто таке майно є державною власністю.
Що стосується комунального майна, то органам, уповноваженим управляти комунальним майном, було рекомендовано провести корпоратизацію згідно з цим Указом.
Після державної реєстрації новоствореного відкритого акціонерного товариства обов'язковою є реєстрація прав власності на нерухоме майно. Основна проблема при такій реєстрації — відсутність правовстановлюваль-них документів.
Дана проблема вивчалася фахівцями Мін'юсту і Фонду державного майна. Значним кроком уперед на шляху вирішення цього проблематичного питання (до законодавчого врегулювання питань реєстрації прав на нерухомість та питань корпоратизації державних підприємств) став наказ ФДМУ від 25 листопада 2003 року № 2097, яким було затверджено Положення про впорядкування передачі об'єктів нерухомого майна, приватизованих у складі цілісного майнового комплексу або переданих до статутного фонду господарського товариства (зареєстровано в Міністерстві юстиції України 23 грудня 2003 р. за № 1201/8522).
У Положенні, зокрема, визначено послідовність дій державних органів приватизації та органів, уповноважених управляти державним майном, під час передачі об'єктів нерухомого майна до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації), реорганізації; приватизації цілісних майнових комплексів шляхом викупу, продажу на аукціоні, за конкурсом, здачі в оренду з викупом та передачі засновниками холдингових, державних акціонерних компаній.
У разі офіційного звернення засновника акціонерного товариства, іншого господарського товариства або в разі, якщо засновника ліквідовано і правонаступник відсутній, державний орган приватизації здійснює роботи з упорядкування передачі об'єктів нерухомого майна.
Підлягають підтвердженню права власності тільки на об'єкти нерухомого майна під час приватизації або створення господарських товариств, будівництво яких (на дату оцінки) було закінчено та які прийняті в експлуатацію у встановленому порядку і перебувають на балансі товариства.
І наостанок, хочу повідомити, що нещодавно наказом Міністерства юстиції України від 17.05.2004 р. № 3615 до Тимчасового положення було внесено ряд змін. Відтепер правовста-новлювальними документами, зокрема, є рішення засновника про створення державної (національної) акціонерної компанії, державної (національної) холдингової компанії, відкритого акціонерного товариства, створеного у процесі приватизації (корпоратизації), та акт приймання-передавання нерухомого майна або перелік зазначеного майна, наданий засновником чи державним органом приватизації. Такі зміни в переліку правовстановлюваних документів надають змогу багатьом господарським товариствам, що створені в процесі корпоратизації та у яких відсутні право-встановлювальні документи, визначені попередньою редакцією Тимчасового положення), нарешті, зареєструвати свої права на нерухоме майно.
По материалам газеты "Юридичний вісник України" від 12-18 червня 2004 р. № 24