ПОДАТОК НА НЕРУХОМЕ МАЙНО

ПЕРСПЕКТИВИ ЗАПРОВАДЖЕННЯ

Враховуючи надзвичайну важливість вирішення проблеми поетапного повернення громадянам України відновлених державою грошових заощаджень, розміщених у період до 2 січня 1992 року в установах Ощадного банку, та необхідність практичного втілення у Життя Закону "Про державні гарантії відновлення заощаджень громадян України", в країні постало питання винаходу джерел і розробки відповідного механізму повернення громадянам втрачених вкладів. За нинішніх темпів повернення вкладів населенню потрібно багато років, але необхідність прискорення цього процесу вимагає вишукання додаткових внутрішніх джерел фінансування зазначених видатків. Одним з таких джерел, на думку законодавців, має бути прийняття відповідної законодавчої бази щодо податку на нерухоме майно фізичних та юридичних осіб, яка надасть можливість знайти кошти на повернення знецінених вкладів громадян України, а також забезпечить їх цільове призначення.

Скільки це коштуватиме?

Подібний вид податку справляється у багатьох країнах світу, а надходження від нього безпосередньо спрямовуються на виконання певних проектів та соціальних програм. До того ж, органи місцевого самоврядування в країнах Заходу наділені певними повноваженнями щодо самостійного встановлення та корегування ставки податку на нерухомість. В Україні справляння податку на нерухоме майно передбачено Законом "Про систему оподаткування", однак спеціального закону поки що не існує.

Нещодавно Верховною Радою України було прийнято Закон "Про затвердження Загальнодержавної програми розвитку малих міст", в якому, зокрема, передбачено, що уряд зобов'язаний розробити і внести до парламенту законопроекти про податок на нерухомість, передбачивши, що кошти, одержані від справляння цього податку, є доходами місцевих бюджетів сіл, селищ та міст. Міністерство фінансів на виконання Закону "Про затвердження загальнодержавної програми розвитку малих міст" розробило законопроект "Про податок на нерухоме майно (нерухомість)". Однак у ході його обговорення виникло дуже багато запитань. По-перше, як його впровадити, аби він не знизив рівень життя громадян. По-друге, як зробити, щоб цей податок мав позитивний бюджетний ефект? Адже не секрет, що справляння податку на нерухоме майно коштуватиме державі недешево. Скільки? Це питання досі залишається відкритим. За даними Державної податкової адміністрації України, введення цього виду податку коштуватиме державі майже 250 млн грн. А яка ж віддача? За деякими підрахунками, додатковий ресурс, який отримають місцеві бюджети від справляння подібного виду податку, складатиме 1 млрд 250 млн грн, від оподаткування нерухомості, що належить фізичним особам. З юридичними особами трохи складніше, адже є два принципово різних підходи в їх оподаткуванні. А тому сума надходжень до державної казни від оподаткування нерухомості юридичних осіб коливатиметься приблизно від 260 до 550 млн грн. Тобто питання щодо ефективності цього податку й досі залишається відкритим. Слід також зазначити, що до кінця ще не прораховано, скільки коштуватиме справляння цього податку для самих платників податку. Як бути з оцінкою нерухомості, ринкової вартості нерухомого майна — теж велике питання.

Ризики

Певна річ, необхідно згадати про те, що оподаткування нерухомості містить певні ризики. По-перше — неготовність законодавчої бази, адже для запровадження такого складного виду податку, перш за все, з точки зору його адміністрування, необхідно прийняти низку інших законодавчих актів, наприклад щодо методів оцінки ринкової вартості нерухомості. Крім того, необхідно мати певний реєстр, в якому б містилися всі дані про нерухомість юридичних та фізичних осіб і, відповідно, всі елементи, які необхідні для визначення бази оподаткування. Частково в Україні така база діє. Але, скажімо, Закон "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень", який було прийнято 1 липня 2004 року, містить досить суперечливі положення, зокрема, щодо надання інформації про речові права на нерухомість. Наприклад, двадцять восьма стаття цього Закону передбачає, що відомості про зміст документів, що підтверджують правочини щодо нерухомого майна, узагальнені відомості про речові права окремої особи на нерухоме майно, а також витяги з Державного реєстру прав, що містять відомості про встановлення, зміну чи припинення речових прав на нерухоме майно, надаються органами державної реєстрації лише власнику або власникам нерухомого майна, його спадкоємцям (правонаступникам — для юридичних осіб) або особам, на користь яких вчинено обмеження, а всі інші можуть отримати таку інформацію лише за запитом. Ще одна проблема — неготовність громадян нести додатковий тягар, в даному випадку — тягар оподаткування їх нерухомості. Згідно з даними Міністерства фінансів, кожен шостий громадянин України не в змозі сплачувати комунальні платежі. Певна річ, не всі українці зможуть сплачувати якісь додаткові податкові нарахування. Крім того, в Україні вже передбачено цілу низку податків і зборів з нерухомого майна, зокрема з продажу, міни, дарування тощо. А тому запровадження нового виду податку, м'яко кажучи, може викликати бурю негативних емоцій у населення.

Що пропонує проект?

На сайті Міністерства фінансів України опубліковано проект Закону "Про податок на нерухоме майно (нерухомість)", який винесено на загальне обговорення громадськості. Позитивними моментами запропонованого законопроекту експерти визнають залучення додаткових коштів до місцевих бюджетів, зміцнення фінансової бази місцевого самоврядування та підвищення відповідальності органів місцевого самоврядування перед мешканцями відповідних територій. Зупинимося на основних положеннях цього закону з подальшою спробою їх аналізу.

Отже, об'єктом оподаткування в законопроекті визначені житлові та нежитлові будинки та споруди як на території України, так і за її межами. Відповідно, платниками цього податку є фізичні та юридичні особи (як резиденти, так і нерезиденти). У проекті Мінфіну щодо податку на нерухоме майно передбачено, що базою оподаткування є оціночна вартість для нерухомості, що знаходиться у власності фізичних осіб, та балансова вартість для юридичних та фізичних осіб - СПД.

Розробниками проекту закону також пропонується, що ставка оподаткування має встановлюватися органами місцевого самоврядування в межах від 0,5 до 1 відсотка від оціночної або балансової вартості майна. З метою спрощення оподаткування нерухомого майна та зниження витрат, Пов'язаних з адмініструванням, у тому числі з боку суб'єктів господарювання, база оподаткування для юридичних осіб складатиме вартість основних фондів першої групи, визначених Законом "Про оподаткування прибутку підприємств".* До того ж податок, що сплачується фізичними особами, зараховується до місцевих бюджетів, а податок, сплачений юридичними особами, — до державного бюджету.

Аналіз

Експерти Групи аналізу бюджетної політики, яка працює в рамках Проекту підтримки економічної та фіскальної реформи, в цілому позитивно оцінюють пропозицію Міністерства фінансів України щодо запропонованого законопроекту, однак відзначають низку його недоліків.

Відзначимо найсуттєвіші з них:

1) Законопроект має чітко виражену фіскальну спрямованість, на що вказують, зокрема, ті його норми, які:

передбачають розмежування платником податку напрямів використання об'єкта оподаткування, якщо він використовується одночасно як будівля і споруда. В умовах всеза-гального декларування доходів та майна, яке передбачено законопроектом, ця вимога ускладнить визначення розміру податку тими мешканцями сільської місцевості, які на подвір'ї мають й господарські споруди;
зобов'язують повідомляти податкові органи про істотні зміни нерухомого майна, до яких відноситься і зміна права власності, із фіскальними наслідками в разі недотримання;
зобов'язують всіх без винятку платників податку подавати декларацію про майновий стан і доходи. Це буде дублюванням даних, оскільки проектом передбачено, що податкові органи для здійснення оцінки податкових зобов'язань отримуватимуть інформацію з інших джерел, зокрема з реєстру прав власності на майно. Окрім того, це додаткові витрати для податкових органів — обробка даних близько 20 млн декларацій.

2) Законопроект передбачає норми, які зменшують зацікавленість органів місцевого самоврядування у запровадженні податку на нерухомість, а саме:

у проекті закону не встановлено, до якого кошика місцевих доходів зараховуватиметься податок на нерухомість. Це питання є дуже актуальним, оскільки на сьогодні більшість місцевих бюджетів залежить від трансфертів вирівнювання із державного бюджету. А, скажімо, віднесення податку до І кошика (доходи, які враховуються при визначенні обсягу міжбюджетних трансфертів) може погіршити, а не поліпшити фінансовий стан органів місцевого самоврядування;
значно знижується рівень можливих надходжень до місцевих бюджетів, оскільки у власності фізичних осіб фактично знаходиться житловий фонд. Окрім цього, значні верстви населення користуватимуться пільгами;
враховуючи постійний "рух нерухомості" між фізичними та юридичними особами, такий підхід значно ускладнить середньрстрокове та довгострокове планування місцевих бюджетів. Сюди ж можна віднести ситуацію, коли будинок зданий, але не заселений: податок сплачуватиметься будівельною організацією до державного бюджету, а при заселенні — фізичними особами до місцевих бюджетів.

3) Законопроект передбачає певні пільги, які можуть використовуватися для ухилення від оподаткування (зменшення суми податкових зобов'язань), а саме:

надання пільг підприємствам та громадським організаціям інвалідів. Світова практика свідчить, що при оподаткуванні нерухомості звільнятися від оподаткування мають категорії нерухомості, а не категорії платників податку;
надання більшої, проти звичайної, пільга щодо оподаткування дачного (садового) будинку може використовуватись для мінімізації суми податку.

4) Законопроект передбачає систему оподаткування нерухомості, яка є занадто ускладненою з адміністративної точки зору:

проектом пропонується розраховувати базу оподаткування окремо по кожній споруді та будівлі. На думку експертів, такий підхід до оцінки об'єктів нерухомості є ресурсомістким і занадто дорогим. База оподаткування окремої будівлі чи споруди має проводитись у виняткових випадках, зокрема у разі істотної зміни вартості об'єкта оподаткування. Загальне визначення бази оподаткування варто проводити шляхом проведення масової оцінки вартості нерухомості з урахуванням визначених критеріїв;
законопроектом передбачено дублювання інформації, спрямоване на застосування фіскальних покарань до порушників. Йдеться про те, що в разі істотних змін нерухомого майна, до яких відноситься і зміна права власності, платник податку буде зобов'язаний повідомити про це податковий орган в 30-денний термін. Водночас, проектом передбачена вимога до юридичних та фізичних осіб, які здійснюють реєстрацію прав на майно, операції з ним та оцінку майна, щорічно надавати органам податкової служби відомості, необхідні для визначення суми податку на майно, тобто ту ж саму інформацію.