Згідно із Законом України «Про оренду державного та комунального майна» (далі — Закон) об'єктом оренди є:
У разі виділення Комплексу структурного підрозділу підприємства складається розподільчий баланс. Грошові кошти та цінні папери з урахуванням дебіторської та кредиторської заборгованості орендодавець надає орендареві на умовах кредиту за ставкою рефінансування Національного банку України, а інші оборотні матеріальні засоби викуповуються орендарем. Порядок викупу оборотних матеріальних засобів та використання грошових коштів, одержаних від їх викупу, а також грошових коштів, наданих орендареві на умовах кредиту згідно із законодавством, визначаються Кабінетом Міністрів України.
Не можуть бути об'єктами оренди:
Орендодавцями є:
Орендарями можуть бути:
Фізична особа, яка хоче укласти договір оренди державного майна з метою використання його для підприємницької діяльності, зобов'язана зареєструватися як суб'єкт підприємницької діяльності.
Особливості оренди майна для здійснення підприємницької та іншої діяльності громадянами та юридичними особами іноземних держав та особами без громадянства визначаються законодавством України.
Ініціатива щодо оренди майна може надходити від будь-яких фізичних та юридичних осіб, у тому числі від орендодавців. Орендодавець може також оголосити конкурс на право оренди майна у порядку, встановленому ч. 7 ст. 9 Закону.
За наявності ініціативи щодо оренди Комплексу орендодавець у триденний термін повинен повідомити про це трудовий колектив підприємства, його структурного підрозділу, на майно якого подано заяву про оренду. Трудовий колектив протягом п'ятнадцяти днів, враховуючи день отримання повідомлення про наявність заяви (ініціативи) щодо оренди Комплексу підприємства, його структурного підрозділу має право прийняти рішення про утворення господарського товариства та подати орендодавцю у встановленому порядку заяву щодо оренди відповідного майна.
Рішення трудового колективу підприємства, його структурного підрозділу про оренду Комплексу вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало більше половини членів трудового колективу підприємства. Ініціативу щодо оренди структурного підрозділу повинна підтримати більше половини складу трудового колективу цього підрозділу. Після прийняття рішення про оренду члени трудового колективу підприємства, його структурного підрозділу засновують відповідно до чинного законодавства господарське товариство.
До реєстрації у встановленому порядку статуту господарського товариства кожен член трудового колективу підприємства, його структурного підрозділу, Комплекс якого передається в оренду, має право вступити у зазначене господарське товариство на підставі особистої заяви.
Створене членами трудового колективу господарське товариство має переважне перед іншими фізичними та юридичними особами право на укладення договору оренди майна того підприємства, його структурного підрозділу, на основі якого створене це товариство.
фізичні чи юридичні особи, які мають намір укласти договір оренди, подають заяву, проект договору оренди, а також інші документи, що визначені Фондом державного майна України (далі — матеріали), орендодавцеві.
У разі надходження орендодавцеві заяви про оренду Комплексу підприємства, його структурного підрозділу, нерухомого майна, а також майна, що не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації), орендодавець у п'ятиденний строк після дати реєстрації заяви надсилає копії матеріалів органу, уповноваженому управляти відповідним майном. Однак у випадках, якщо: підприємство, щодо якого надійшла заява про оренду, або ініціатор укладення договору оренди займають монопольне становище на ринку, внаслідок укладення договору оренди підприємець або група підприємців можуть зайняти монопольне становище на ринку, сумарна вартість активів або сумарний обсяг реалізації товарів (робіт, послуг), що належать об'єкту оренди та ініціаторові укладення договору оренди, перевищують показники, визначені законодавством, копії — надсилаються також до органу Антимоно-польного комітету України.
Орган Антимонопольного комітету України розглядає надіслані йому матеріали і протягом п'ятнадцяти днів після їх надходження надсилає орендодавцеві висновки про можливість оренди та умови договору оренди.
У разі порушення справи про банкрутство керівник або орган управління боржника за погодженням з розпорядником майна подає орендодавцеві матеріали щодо оренди нерухомого майна, копію яких орендодавець у п'ятиденний строк після дати реєстрації заяви надсилає органу, уповноваженому управляти відповідним майном.
Органи, уповноважені управляти державним майном та майном, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, розглядають подані матеріали і протягом п'ятнадцяти днів після їх надходження повідомляють підприємство про своє рішення (надання дозволу щодо укладення договору оренди або відмову). При розгляді матеріалів щодо передачі в оренду нерухомого майна можуть враховуватися пропозиції місцевої державної адміністрації, органів місцевого самоврядування щодо розміщення бюджетних установ і організацій.
У разі наявності пропозицій,місцевої державної адміністрації, відповідного органу місцевого самоврядування щодо розміщення бюджетних установ і організацій органи, уповноважені управляти вищезазначеним майном, можуть у цей же термін запропонувати укласти договір оренди нерухомого майна з бюджетною установою, організацією. Якщо орендодавець не отримав у встановлений термін від органу, уповноваженого управляти державним майном, дозволу, відмови чи пропозиції укласти договір оренди нерухомого майна з бюджетною установою (організацією), а також висновків органу Антимонопольного комітету України, укладення договору оренди вважається з цими органами погодженим.
У разі, коли підприємство не погоджується з пропозицією укласти договір оренди нерухомого майна з бюджетною установою, організацією, органи, уповноважені управляти майном, можуть без згоди підприємства укласти договір оренди нерухомого майна з бюджетною установою (організацією).
Орендодавець протягом п'яти днів після закінчення терміну погодження умов договору оренди з органом, уповноваженим управляти відповідним майном, і органом Антимонопольного комітету України, а у разі, коли заява про оренду майна не потребує узгодження (оренда окремого індивідуально визначеного майна, крім нерухомого) — протягом п'ятнадцяти днів після дати її реєстрації надає згоду або відмовляє в укладенні договору оренди майна і повідомляє про це заявника.
Якщо на укладення договору оренди потрібен дозвіл Фонду державного майна України, державне підприємство у п'ятиденний термін після отримання висновків органу, уповноваженого управляти державним майном, та органу Антимонопольного комітету України надсилає орендодавцям копії проекту договору, висновки зазначених органів, розрахунок орендної плати.
Фонд державного майна України протягом п'ятнадцяти днів після надходження матеріалів повідомляє державне підприємство про своє рішення (надання дозволу щодо укладення договору оренди або відмову).
У передачі в оренду об'єктів може бути відмовлено, якщо:
Укладення договору оренди майна підприємства, його структурного підрозділу з іншими фізичними та юридичними особами здійснюється за умови відсутності заяви господарського товариства, створеного трудовим колективом підприємства, його структурного підрозділу впродовж двадцяти днів з дня направлення їм повідомлення про намір орендувати відповідний Комплекс підприємства, його структурного підрозділу.
За наявності заяв про оренду Комплексу підприємства, його структурного підрозділу (за умови відсутності заяви господарського товариства, створеного членами трудового колективу підприємства, його структурного підрозділу) або заяв про оренду нерухомого майна (за умови відсутності заяви бюджетної установи, організації) від двох або більше фізичних чи юридичних осіб орендар обирається орендодавцем на конкурсних засадах.
Порядок проведення конкурсу визначається:
У разі проведення конкурсу орендодавець надсилає копії проекту договору та інших матеріалів відповідним органам, зазначеним у ч. 2 Закону, у п'ятиденний термін після дати затвердження результатів конкурсу.
У разі відмови в укладенні договору оренди, а також неодержання відповіді у встановлений термін заінтересовані особи мають право звернутися за захистом своїх інтересів до суду, господарського суду.
Істотними умовами договору оренди є:
За згодою сторін у договорі оренди можуть бути передбачені й інші умови.
Укладений сторонами договір оренди в частині суттєвих умов повинен відповідати типовому договору оренди відповідного майна. Типові договори оренди державного майна розробляє і затверджує Фонд державного майна України, типові договори оренди майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, затверджують відповідно Верховна Рада Автономної Республіки Крим та органи місцевого самоврядування.
Умови договору оренди є чинними на весь строк дії договору також у випадках, коли після його укладення (приведення у відповідність з цим Законом) законодавством буде встановлено правила, які погіршують становище орендаря.
Реорганізація орендодавця не є підставою для зміни умов чи розірвання договору оренди.
Оцінка об'єкта оренди передує укладенню договору оренди та здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України.
Договір оренди вважається укладеним з моменту досягнення домовленості з усіх істотних умов і підписання сторонами тексту договору.
У разі укладення договору оренди Комплексу підприємства, його структурного підрозділу та нерухомого майна орендодавець у п'ятиденний термін після підписання сторонами договору повідомляє про це орган, уповноважений управляти відповідним майном.
У разі укладення договору оренди з підприємством його керівник у п'ятиденний термін повідомляє про це орендодавців та орган, уповноважений управляти відповідним майном (у разі укладення договору оренди державного майна), а в разі укладення договору оренди структурного підрозділу підприємства — орган Антимонопольного комітету України.
У разі передачі спору на розгляд суду, арбітражного суду договір оренди вважається укладеним з моменту набрання чинності рішенням суду, господарського суду про укладення договору оренди і на умовах, зазначених у ньому.
Передача об'єкта оренди орендодавцем орендареві здійснюється у строки і на умовах, визначених у договорі оренди.
Орендоване майно (крім таких видів нерухомого майна, як приміщення, частини будівель, споруд, а також іншого окремого індивідуально визначеного майна) включається до балансу орендаря із зазначенням, що це майно є орендованим.
Орендовані приміщення, частини будівель, споруд та інше окреме індивідуально визначене майно залишаються на балансі підприємства чи господарського товариства, створеного у процесі приватизації (корпоратизації), із зазначенням, що це майно передано в оренду та зараховується на позабалансовий рахунок орендаря із відміткою, що це майно є орендованим.
Якщо орендодавець у строки і на умовах, визначених у договорі оренди, не передасть орендареві об'єкт оренди, орендар має право вимагати від орендодавця передачі об'єкта та відшкодування збитків, завданих затриманням передачі, або відмовитися від договору і вимагати відшкодування збитків, завданих йому невиконанням договору оренди.
Припинення діяльності підприємства або його структурного підрозділу здійснюється шляхом його реорганізації через приєднання до орендаря, при цьому структурного підрозділу — шляхом виділення із підприємства з наступним приєднанням до орендаря, починаючи з дати видання про це відповідного наказу органу, уповноваженого управляти майном.
Приєднання підприємства або його структурного підрозділу до орендаря здійснюється за відповідним рішенням органу управління орендаря.
Орендар стає правонаступником прав та обов'язків підприємства відповідно до договору оренди, а у разі оренди Комплексу підприємства, його структурного підрозділу — також правонаступником прав та обов'язків підприємства, пов'язаних з діяльністю цього структурного підрозділу.
Працівникам підприємств, їх структурних підрозділів, що припинили свою діяльність, з якими орендар не уклав трудові договори, забезпечуються соціально-трудові гарантії, передбачені законодавством України для працівників, що звільнюються у зв'язку зі змінами в організації виробництва і праці. Термін договору оренди визначається за погодженням сторін.
У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, має переважне право за інших рівних умов на продовження договору оренди на новий термін.
За договором оренди орендар може бути зобов'язаний використовувати об'єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, майно якого передано в оренду, та виробляти продукцію в обсягах, необхідних для задоволення потреб регіону.
Орендар зобов'язаний вносити орендну плату своєчасно й у повному обсязі та використовувати і зберігати орендоване майно відповідно до умов договору, запобігати його пошкодженню і зіпсуттю.
За користування об'єктом оренди орендна плата вноситься незалежно від наслідків господарської діяльності. Річна орендна плата за користування Комплексом підприємства, його структурним підрозділом не може перевищувати десяти відсотків вартості орендованого майна. У разі визначення орендаря на конкурсних засадах умовами конкурсу може бути передбачено більший розмір орендної плати.
Орендна плата встановлюється, як правило, у грошовій формі, але залежно від специфіки виробничої діяльності «та за згодою сторін може встановлюватись також у натуральній або грошово-натуральній формі.
Розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін або на вимогу однієї зі сторін, якщо з незалежних від них обставин суттєво змінився стан об'єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України.
Спори з питань зміни орендної плати вирішуються відповідно до чинного законодавства.
Орендарям збиткових підприємств, а також об'єктів, що мають важливе соціальне значення, орендодавець може надавати пільги щодо орендної плати. Порядок визначення таких підприємств (об'єктів), а також умови надання цих пільг встановлюються:
Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва використовують отриману відповідно до законодавства частину орендної плати для виконання організаційних функцій орендодавця.
Державні підприємства (крім тих, щодо яких прийнято рішення про приватизацію) мають право використовувати орендну плату, одержану від переданого ними в оренду окремого індивідуально визначеного майна, на поповнення власних обігових коштів.
Стягнення заборгованості по орендній платі проводиться в безспірному порядку на підставі припису нотаріуса.
Передача цілісних майнових комплексів у суборенду забороняється, однак орендар має право передати у суборенду нерухоме та інше окреме індивідуально визначене майно (окремі верстати, обладнання, транспортні засоби, нежилі приміщення тощо), якщо інше не передбачено договором. При цьому строк надання майна у суборенду не може перевищувати терміну дії договору оренди. Плата за суборенду не повинна перевищувати орендної плати орендаря.
Порядок використання плати за суборенду майна визначається:
Передача майна в оренду не припиняє права власності на це майно. В разі переходу права власності до інших осіб договір оренди зберігає чинність відносно нового власника.
Орендареві належить право власності на виготовлену продукцію, в тому числі у незавершеному виробництві, та дохід (прибуток), отриманий від орендованого майна, амортизаційні відрахування на майно, що є власністю орендаря, а також на набуте орендарем відповідно до законодавства інше майно.
Амортизаційні відрахування на орендовані Комплекси підприємств, їх структурні підрозділи, будівлі та споруди нараховує та залишає у своєму розпорядженні орендар.
Амортизаційні відрахування на орендовані приміщення, частини будівельних споруд та інше окреме індивідуально визначене майно нараховує та залишає у своєму розпорядженні підприємство, господарське товариство, створене в процесі приватизації (корпоратизації), на балансі якого знаходиться це майно. Амортизаційні відрахування використовуються на відновлення орендних та основних фондів.
Орендар має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна.
Право власності на майно, придбане орендарем за рахунок амортизаційних відрахувань, належить власнику орендованого майна, якщо інше не передбачено договором оренди. Ризик випадкової загибелі чи пошкодження об'єкта оренди несе орендодавець, якщо інше не встановлено догово-
ром оренди. Орендоване майно страхується орендарем на користь того учасника договору оренди, який бере на себе ризик випадкової загибелі чи пошкодження об'єкта оренди.
Приватизація об'єкта оренди здійснюється відповідно до чинного законодавства. У разі приватизації орендованих нежилих приміщень у будинку між новим власником та іншими співкористувачами цих приміщень, у тому числі закріплених за ним в установленому порядку на праві повного господарського відання або оперативного управління, повинна укладатися угода про спільне користування будинком і при-будинковою територією. Одностороння відмова від договору оренди не допускається.
Договір оренди припиняється у разі:
Договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї зі сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду, господарського суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.
У разі розірвання договору оренди, закінчення строку дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі. Якщо орендар припустив погіршення стану орендованого майна або його загибель, він повинен відшкодувати орендодавцеві збитки, якщо не доведе, що погіршення або загибель майна сталися не з його вини.
Орендар вправі залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди. Якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати орендареві зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, якщо інше не визначено договором оренди. Вартість поліпшень орендованого майна, зробленого орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає.
У разі припинення договору оренди за обставин, визначених у ч. 1 ст. 7 Закону, орендар окремого індивідуально визначеного майна зобов'язаний повернути це майно відповідному підприємству, господарському товариству, створеному в процесі приватизації (корпоратизації), або його правонаступнику.
У разі припинення за цих же обставин договору оренди цілісного майнового комплексу підприємства, його структурного підрозділу орендар за згодою орендодавця передає об'єкт оренди органу, який до укладення договору оренди здійснював повноваження з управління відповідним майном. Зазначений орган або його правонаступник зобов'язаний протягом тридцяти днів прийняти об'єкт.
Орендареві забезпечується захист його права на майно, одержане ним за договори оренди, нарівні із захистом, встановленим законодавством щодо захисту прав власності.
Орендар може зажадати повернення орендованого майна з будь-якого незаконного володіння, усунення перешкод у користуванні ним, відшкодування шкоди, завданої майну громадянами і юридичними особами, включаючи орендодавця.
За невиконання зобов'язань за договором оренди, в тому числі за зміну або розірвання договору в односторонньому порядку, сторони несуть відповідальність, встановлену законодавчими актами України та договором.
У разі банкрутства орендаря він відповідає за свої борги майном, яке належить йому на правах власності, відповідно до законодавства України.
Контроль за використанням майна, переданого в оренду (крім іншого окремого індивідуально визначеного майна), покладається на органи, які відповідно до Закону здійснюють державну політику у сфері оренди.
Контроль за використанням іншого окремого індивідуально визначеного майна, переданого в оренду, здійснюють органи, уповноважені управляти підприємством, яке є орендодавцем цього майна.