У процесі господарювання суб'єктів підприємницької діяльності трапляється безліч ситуацій, коли купляти ту чи іншу річ (а тим більше — нерухомість) надто обтяжливо або ж взагалі невигідно (наприклад, у разі її тимчасової потреби). За таких обставин найліпшим способом задоволення інтересів підприємців, яким для здійснення їх господарської діяльності необхідне певне майно, яке вони не можуть чи не бажають придбати у власність, видається укладення договору оренди, відносини за яким у сфері господарювання регулюються положеннями, що містяться у параграфі 5 глави 30 Господарського кодексу України (далі — ГК).
Відповідно до ч. 1 ст. 283 ГК за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. Але перш ніж узяти (чи здати) майно в оренду, щоб уникнути в подальшому зайвого клопоту, необхідно ретельно дослідити вимоги чинного законодавства щодо істотних умов, які обов'язково мають бути зазначені у договорі оренди, оскільки відсутність хоча б однієї з них означатиме, що договір оренди не укладено (згідно з ч. 2 ст. 180 ГК господарський договір вважається укладеним, якщо між сторонами у передбачених законом порядку та формі досягнуто згоди щодо всіх його істотних умов).
Істотними умовами є ті, що визнані такими за законом чи необхідні для договорів даного виду, а також ті, щодо яких на вимогу однієї зі сторін повинна бути досягнута згода. Для договору оренди відповідно до ч. 1 ст. 284 ГК умовами, що за законом вважаються істотними, є:
· об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації);
· строк, на який укладається договір оренди;
· орендна плата з урахуванням-її індексації;
· порядок використання амортизаційних відрахувань;
· відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.
Зауважимо, що у Законі "Про оренду державного та комунального майна" (він, незважаючи на назву, по суті має універсальний характер, оскільки його положеннями може регулюватися оренда майна й інших форм власності — приватної та колективної) вищенаведений перелік істотних умов договору оренди доповнено ще п'ятьма — згідно зч. 1 ст. 10 цього Закону до істотних умов договору оренди також належать й умови щодо: способу забезпечення виконання зобов'язань — неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо; порядку здійснення орендодавцем контролю за станом об'єкта оренди; відповідальності сторін договору; страхування орендарем взятого ним в оренду майна; обов'язків сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна. Проте оскільки у сфері господарювання норми пізніше прийнятого ГК мають безперечний пріоритет над положеннями Закону "Про оренду державного та комунального майна" (тобто останні можуть застосовуватися до господарських договорів лише у тій частині, в якій не суперечать нормам ГК), а ч. 1 ст. 284 ГК містить не примірний, а вичерпний перелік істотних умов договору оренди, то потенційні орендарі та орендодавці як того майна, що перебуває у приватній чи колективній власності, так і державного та комунального майна, в принципі можуть не обтяжувати себе обов'язковим узгодженням у договорі оренди ще й цих додаткових умов, передбачених у вищезгаданому Законі.
Повертаючись же до переліку істотних для договору оренди умов за ч. 1 ст. 284 ГК зазначимо, що якщо перші три з наведених у цій правовій нормі умов (про об'єкт, строк та ціну договору) є традиційно істотними майже для усіх видів господарських договорів, то дві останні (про порядок використання амортизаційних відрахувань та відновлення орендованого майна й умови його повернення або викупу) є умовами специфічними, істотність яких притаманна лише договору оренди. Внаслідок цього підприємці досить часто не приділяють вказаним умовам достатньої уваги, вважаючи їх "дрібними", а подекуди й взагалі забувають їх узгодити, між тим як відсутність цих умов (так само як і інших істотних) свідчить про те, що договір оренди є неукладеним. Зверніть увагу, що за вказаною підставою договір може визнаватися саме неукладеним, а не недійсним — адже згідно з п. 17 Роз'яснення Вищого арбітражного суду України про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних з визнанням угод недійсними, від 12. 03. 1999 р. недійсною може бути визнана лише укладена угода, тобто така, щодо якої сторонами в потрібній формі досягнуто згоди з усіх істотних умов. Якщо ж у процесі вирішення спору буде встановлено, що угоду між сторонами фактично не було укладено, господарському суду на підставі п. 11 ч. 1 ст. 80 Господарського процесуального кодексу України (далі — ГПК) слід припинити провадження у справі у зв'язку з відсутністю предмета спору.
Прикладом дії описаної схеми (немає істотних умов договору — немає й самої угоди) може слугувати справа за позовом АТЗТ "А . . ." до AT "Банк В ..." про стягнення заборгованості з орендної плати, пені за прострочення платежів та про дострокове розірвання договору оренди у зв'язку з невнесенням орендної плати понад три місяці. Арбітражний суд м. Києва рішенням від 13. 12. 1999 р. задовольнив вимоги позивача щодо стягнення заборгованості з орендної плати й відмовив у решті позову, визнавши укладений між АТЗТ "А ..." та AT "Банк В ..." договір оренди нежитлового приміщення недійсним й припинивши його на майбутнє, мотивуючи це відсутністю у договорі ряду істотних умов, передбачених положеннями ст. 10 Закону "Про оренду державного та комунального майна" (нагадаємо, що на момент прийняття цього рішення Господарського кодексу України ще не існувало).
Вищий арбітражний суд України (далі — ВАСУ), розглянувши матеріали справи, наголосив, що у вищезгаданому договорі оренди дійсно відсутні деякі, передбачені законодавством, істотні умови — зокрема, не визначено порядок використання амортизаційних відрахувань. Проте вказана обставина, як зауважив ВАСУ, є підставою не для визнання договору недійсним, а для визнання його неукладеним, а тому провадження у справі, має бути припинено, оскільки відсутність договору між сторонами означає відсутність і самого спору з приводу його неналежного виконання. З огляду на викладене, ВАСУ скасував рішення арбітражного суду м. Києва від 13. 12. 1999 p., договір оренди нежитлового будинку визнав неукладеним та припинив провадження у справі й стягнення з AT "Банк В ..." грошової суми за відповідною постановою арбітражного суду м. Києва. ("Вісник Вищого арбітражного суду України". - 2000 р. - № 4).
Звісно, неузгодження сторонами істотних умов договору є безумовним свідченням його фактичної відсутності. Проте чи можна вважати, що умови, які наперед детально регламентовані законодавством, сторони не узгодили (навіть якщо про них немає й жодної згадки у тексті договору)?
Наприклад, у ч. 3 ст. 25 Закону "Про оренду державного та комунального майна" (як вже було зазначено, положення цього Закону, якщо інше не передбачено договором оренди, застосовуються й при оренді приватного чи колективного майна) чітко визначено порядок використання амортизаційних відрахувань. Так, відповідно до згаданої правової норми амортизаційні відрахування використовуються на відновлення орендованих основних фондів; орендар має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна; право власності на майно, придбане орендарем за рахунок амортизаційних відрахувань, належить власнику орендованого майна, якщо інше не передбачено договором оренди. Таким чином видається, що у разі, коли сторони не обумовили у договорі оренди саме ті його специфічні істотні умови, які вже визначені законом, то підстав для визнання договору неукладеним все ж таки немає — просто мають застосовуватись правила, що містяться у відповідних нормах законодавства. Тим більше, що у ч. 1 ст. 180 ГК зазначено, що зміст господарського договору становлять як ті умови, що погоджені сторонами, так і ті, що приймаються ними як обов'язкові умови договору відповідно до законодавства.
На підтвердження викладеної позиції свідчать й аргументи Вищого господарського суду України (далі — ВГСУ), наведені у його постанові від 01. 10. 2002 р. (щоправда, вони зовсім не узгоджуються з поглядами ВАСУ, покладеними в основу вирішення вищезгаданої справи). Так, рішенням господарського суду Тернопільської області було задоволено позов Тернопільської лікарні до ТОВ "Фармацевтична фірма Р . . ." про звільнення нежилого приміщення, яке було предметом договору оренди, визнаним судом неукладеним внаслідок відсутності згоди сторін за деякими істотними умовами договору (зокрема, про порядок використання амортизаційних відрахувань, обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна). Постановою Львівського апеляційного господарського суду зазначене рішення господарського суду Тернопільської області було залишено без змін. Вищий господарський суд України, розглянувши касаційну скаргу ТОВ "Фармацевтична фірма Р. . .", зауважив, що усі неузгоджені сторонами істотні умови договору оренди детально виписані у Законі "Про оренду державного та комунального майна", а тому вони є звичайними — тобто такими, що не потребують спеціального включення до тексту договору, оскільки вважається, що вони є обов'язковими для сторін в силу самого факту укладення договору. Зокрема, як наголосив ВГСУ, в Законі "Про оренду державного та комунального майна" визначені умови щодо порядку використання амортизаційних відрахувань та відновлення орендованого майна (ч. 3 ст. 23), страхування орендарем взятого в оренду майна (ст. 24), обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна (ч. 2 ст. 18). Отже, якщо сторони не обумовили у договорі оренди спеціальні умови, на думку ВГСУ мають діяти вищеназвані норми Закону.
3 огляду на викладене ВГСУ зазначив, що, не врахувавши існування вказаних норм матеріального права, суди обох інстанцій дійшли поспішного висновку щодо відсутності факту укладення договору оренди та безпідставного користування відповідачем орендованим майном, а тому оскаржувані постанова Львівського апеляційного господарського суду та рішення господарського суду Тернопільської області підлягають скасуванню, а справа — передачі на новий розгляд до господарського суду Тернопільської області. ("Вісник господарського судочинства". - 2003. - № 1).
Таким чином, враховуючи, що ВГСУ у разі відсутності у договорі оренди умов щодо порядку використання амортизаційних відрахувань та (або) відновлення орендованого майна може прийняти як рішення про визнання договору неукладеним, так і прямо протилежне йому за змістом, у потенційних орендарів та орендодавців є при укладенні договору оренди можливість вибору між двома варіантами розвитку подій: або (за наявності натхнення узяти участь у судовій тяганині) не включати до тексту договору жодних вказівок щодо зазначених специфічних істотних умов договору, або ж зробити над собою зусилля й все ж таки узгодити їх між собою при укладенні договору. Візьмемо на себе сміливість порадити обрати другий із запропонованих варіантів (і не погоджуючись з позицією, відповідно до якої відсутність істотних, але визначених законом умов, може бути підставою питання договору неукладеним) й убезпечити себе па майбутні: від можливих дій непорядного контрагента. Тим більше, що уникнути непорозумінь 3 цього приводу зовсім не важко — так, для того, щоб відобразити у договорі умову про порядок використання амортизаційних відрахувань достатньо, наприклад, просто зазначити, що ці відрахування використовуються орендодавцем на власний розсуд. Що ж до відновлення орендованого майна, то, зазвичай, воно здійснюється шляхом проведення капітальних ремонтів орендодавцем за власний рахунок (їх періодичність встановлюється за погодженням сторін договору) та поточних ремонтів (за необхідності) — орендарем за його ж рахунок.
Але якщо ви все ж потрапили у ситуацію, коли існує загроза визнання господарського договору оренди неукладеним через відсутність у ньому умов щодо порядку використання амортизаційних відрахувань чи відновлення орендованого майна, не слід передчасно миритися з негативним для вас рішенням господарського суду — необхідно відстоювати власну позицію шляхом використання усіх наданих законом засобів захисту порушених або оспорюваних прав. Зокрема, окрім існування можливості оскарження рішення місцевого господарського суду до апеляційного господарського суду, а постанови останнього — до Вищого господарського суду України, слід пам'ятати також і про те, що відповідно до змісту ст. 111-14 ГПК сторони у справі, подавши касаційну скаргу до Верховного Суду України, можуть оскаржити і рішення ВГСУ. Доцільним обґрунтуванням такого оскарження у даному випадку може бути факт виявлення різного застосування ВГСУ одного й того ж положення закону в аналогічних справах (про що, власне, і йшлося у матеріалі), що згідно з п. 3 ст. 111-15 ГПК є підставою для перегляду Верховним Судом України у касаційному порядку постанов чи ухвал Вищого господарського суду України.