|
Законодавство
щодо правового статусу нерухомого майна зазнало суттєвих змін у
2005 році у зв’язку з прийняттям Закону «Про внесення
змін до деяких законодавчих актів України» від 15 грудня 2005 р. № 3201-IV. З тих пір минуло більше року, тому вже можна
проаналізувати, яку ж користь принесли громадянам, підприємствам
та юридичній громадськості ці зміни і як вони застосовуються на
практиці. Зокрема, заслуговують особливої уваги норми, що змінили
положення Цивільного кодексу України в частині виникнення права
власності на об’єкти незавершеного будівництва.
Нова редакція – проблеми ті ж!
З набуттям чинності
вищезгаданим Законом норми Цивільного кодексу України (далі
— ЦК) прямо передбачають незавершене будівництво як
об’єкт цивільно-правових відносин. Так, згідно зі статтею
331 ЦК у новій редакції в разі потреби власник матеріалів і
обладнання може укласти договір щодо об’єкта незавершеного
будівництва, право власності на який реєструється органом, що
здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно на підставі
документів, що підтверджують право власності або користування
земельною ділянкою для створення об’єкта незавершеного
будівництва.
Раніше ж стаття 331 ЦК щодо правового статусу
об’єктів незавершеного будівництва передбачала, що право
власності на знову створене майно виникає лише з моменту
завершення його будівництва, прийому до експлуатації і державної
реєстрації. До завершення будівництва особа вважалася власником
матеріалів, оснащення, що були використані у процесі будівництва.
ЦК містив застереження, що за заявою зацікавленої особи суд
може визнати його власником недобудованого нерухомого майна, якщо
буде встановлено, що частина робіт, яка не була виконана
відповідно до проекту, є незначною. За новою ж редакцією право
придбання об’єктів незавершеного будівництва здійснюється
поза судовим розглядом. Отже, єдиним способом придбання права
власності на об’єкт незавершеного будівництва раніше було
лише рішення суду. А нова редакція ЦК (чисто
формально!) спростила процедуру придбання права власності
на об’єкти незавершеного будівництва. Але, як свідчить
практика, суди норми статті 331 ЦК зрозуміли по-своєму. Вони іноді
навіть не приймають до розгляду справи про визнання права
власності на недобудовану нерухомість незалежно від ступеня її
готовності.
Державна реєстрація
Право власності на
об’єкт незавершеного будівництва обов’язково має бути
зареєстровано у встановленому законом порядку (відповідно
до вимог ст. 182 ЦК та ст. 3 Закону України „Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень”).
Правовий аспект – державній реєстрації підлягає об’єкт
незавершеного будівництва в разі, якщо „власник” бажає
його відчужити (ч. 3 ст. 331 ЦК). Отже, коли
власник не має наміру відчужувати відповідне майно, реєстрація
права власності є обов’язковою лише після завершення
будівництва та прийняття нерухомого майна до експлуатації.
Беручи
до уваги те, що стаття 19 Закону України „Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень”
називає підставою для реєстрації права власності на недобудовану
нерухомість рішення суду, спостерігається правова колізія. Адже
стаття 331 ЦК вже не передбачає таку можливість. „Міфічне”
Тимчасове положення про порядок державної реєстрації прав
власності на нерухоме майно, затверджене наказом Мін’юсту
від 7 лютого 2002 р. № 7/5, яким керуються БТІ при реєстрації
права власності на нерухоме майно, взагалі „непрямо”
забороняє реєструвати право власності на незавершені об’єкти
будівництва. Так, п.п. 1.6 п. 1 Тимчасового положення встановлює,
що: „реєстрації підлягають права власності тільки на об’єкти
нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийняті в
експлуатацію у встановленому порядку, за наявності матеріалів
технічної інвентаризації, підготовлених тим БТІ, яке проводить
реєстрацію права власності на ці об’єкти”.
Тому
зараз більшість Бюро технічної інвентаризації відмовляють у
реєстрації незавершених об’єктів будівництва, а деякі —
все ж реєструють. Підставою для реєстрації об’єктів
незавершеного будівництва для більшості БТІ є Лист Мін’юсту
від 10.05.2006 р. № 19-32/1. Але враховуючи те, що лист — не
закон, БТІ явно ризикують, ставлячи відповідний документ у
пріоритетне положення.
Вихід є!
На практиці все ж є
можливість зареєструвати незавершену нерухомість. Це можна зробити
на підставі Додатка № 1 „Перелік правовстановлювальних
документів, на підставі яких проводиться реєстрація прав власності
на об’єкти нерухомого майна” до вищезгаданого ж
Тимчасового положення.
Проаналізувавши цей перелік, можна
дійти висновку, що зареєструвати об’єкт незавершеного
будівництва можна за належністю земельної ділянки „власнику”.
Треба мати акт права власності на земельну ділянку, акт оренди чи
акт на землекористування. Реєстр прав власності на нерухоме майно
містить такий вид майна, як об’єкт незавершеного
будівництва. А отже, якщо буде кадастровий номер земельної
ділянки, ця система дає можливість зареєструвати відповідне майно.
Отож, якщо ділянка якимось чином відноситься до особи, яка
здійснює будівництво і бажає його зареєструвати у незакінченому
вигляді, він має шанс зареєструвати це майно. Якщо ж є проблема із
земельною ділянкою, то не те, що про реєстрацію, а навіть про
землекористування не можна говорити!
Ще є один нюанс, який має
важливе значення як для нотаріуса, так і для інших правників.
Об’єкт незавершеного будівництва на сьогодні реєструється як
звичайний, якщо є правовстановлюючий документ, наприклад,
нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу чи дарування. Але
іноді договори купівлі-продажу чи дарування про придбання об’єкта
незавершеного будівництва не можуть бути правовстановлюючими
документами у випадку, якщо новий власник вирішить продати цей
об’єкт, не завершивши його будівництво. І таку можливість
передбачає пункт 75 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних
дій нотаріусами України, затвердженої наказом Мін’юсту від 03.03.2004 р. № 20/5. Це й зрозуміло, адже об’єкт
незавершеного будівництва постійно змінюється/добудовується.
Тобто, придбавши недобудовану нерухомість власник хоче її
добудувати і отримати у підсумку повноцінну нерухомість. Тож на
момент наступного продажу власник міг проводити добудування
об’єкта, і відсоток готовності відповідно теж міг змінитися.
„Наздогнати” загальну норму
Отже, колізія у вирішенні питання про визнання
права власності на об’єкт незавершеного будівництва виникла
із внесенням змін до Цивільного кодексу України. А спеціальне
законодавство (як правило) цих змін не
врахувало. Утім, слід зазначити, що спроби „наздогнати”
загальну норму були зроблені майже рік тому. Тоді Мін’юст
затвердив Лист № 19-32/1, де описаний механізм та процес
реєстрації права власності на об’єкти незавершеного
будівництва. Але Лист Мін’юсту все ж не має сили закону і
носить виключно рекомендаційний характер.
А отже, треба
привести у відповідність не лише нормативні акти „високої
сили”, а й правову практику. Адже дуже часто практика і
теорія не збігаються.
А поки що нотаріуси, як завжди, знову
залишилися сам на сам із „правотворчістю”.
|