Чи потрібно сплачувати податок з доходів фізичних осіб при обміні нерухомим майном?
Згідно із Законом України "Про податок з доходів фізичних осіб" (далі — Закон) доходом із джерелом його походження з України є будь-який дохід, одержаний платником податку або нарахований на його користь від здійснення будь-яких видів діяльності на території України, у тому числі й у вигляді доходів від продажу нерухомого майна, розташованого на території України (пп. "є" п. 1.3 ст. 1 Закону).
Згідно зі ст. 715 Цивільного кодексу України (далі — ЦК) за договором міни (бартеру) кожна із сторін зобов'язується передати другій стороні у власність один товар в обмін на інший товар. При цьому кожна із сторін договору міни є продавцем того товару, який він передає в обмін, і покупцем товару, який він одержує взамін. Договором може бути встановлена доплата за товар більшої вартості, що обмінюється на товар меншої вартості.
До договору міни застосовуються загальні положення про купівлю-про-даж, положення про договір поставки, договір контрактації або інші договори, елементи яких містяться в договорі міни, якщо це не суперечить суті зобов'язання. Зокрема, застосовуються норми щодо форми окремих видів договорів купівлі-продажу — згідно зі ст. 657 ЦК договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.
Таким чином, якщо одна сторона договору міни обмінюється з іншою об'єктами нерухомого майна, такий договір повинен бути укладений у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. При цьому, якщо сторонами договору міни є фізичні особи, то вони повинні сплатити податок з доходів фізичних осіб з отриманого доходу — вартості відчужуваного нерухомого майна. У разі, якщо однією із сторін договору міни є юридична особа, податок з доходу згідно із Законом сплачується тільки іншою стороною (фізичною особою).
Крім того, можуть виникнути питання із нарахуванням податку у разі, якщо об'єкт нерухомості належить кільком співвласникам. У разі обміну платником податку частки об'єкта нерухомості, що належить йому на праві спільної часткової власності (відповідно до ст. 356 ЦК власність двох чи більше осіб із визначенням часток кожного з них у праві власності), то податок розраховується від вартості тієї частки майна, що ним продається (обмінюється). Згідно з ч. 1 ст. 368 ЦК спільною сумісною власністю є спільна власність двох або більше осіб без визначення часток кожного з них у праві власності. При цьому у разі поділу такого майна, вважається, що частки співвласників у праві спільної сумісної власності є рівними, якщо інше не встановлено домовленістю між ними або законом. Отже, у разі обміну платниками податку об'єкта нерухомості, що належить їм на праві спільної сумісної власності, податок розраховується у рівних частинах від вартості майна, що ними продається (обмінюється).
Порядок оподаткування податком з доходів фізичних осіб операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомого майна встановлений у ст. 11 Закону. Так, відповідно до пп. 11.1.4 п. 11.1 та пп. 11.2.4 п. 11.2 ст. 11 Закону при обміні одного об'єкта нерухомості на інший (інші) кожна сторона договору міни сплачує 50 відсотків від суми податку, розрахованої згідно з положеннями ст. 11 Закону, до вартості відповідного відчужуваного такою стороною об'єкта нерухомості.
Отже, розглянемо систему розрахунку суми податку з доходу, отриманого від продажу нерухомого майна (ст. 11 Закону). При цьому слід пам'ятати, що сторонами (або однією стороною) договору міни сплачується половина від розрахованої таким чином суми.
Відповідно до пп. 11.1.1 п. 11.1 та пп. 11.2.1 п. 11.2 ст. 11 Закону дохід, отриманий платником податку від продажу не частіше одного разу протягом звітного податкового року житлового будинку, квартири або частини квартири, кімнати, садового будинку (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), не оподатковується, якщо загальна площа такого житлового будинку, квартири або частини квартири, кімнати, садового будинку не перевищує 100 квадратних метрів. У разі, якщо площа вищепереліченої нерухомості перевищує 100 квадратних метрів, то частина доходу, отриманого від продажу (обміну) нерухомого майна, пропорційна сумі такого перевищення, підлягає оподаткуванню за ставкою в розмірі 1 відсотка від вартості такого об'єкта нерухомого майна (абз. 2 пп. 11.1.1 п. 11.1 та абз. 2 пп. 11.2.1 п. 11.2 ст. 11 Закону). При цьому, якщо платник податку відчужуваний об'єкт нерухомості набув після набрання чинності Законом (тобто після 1 січня 2004 року), то дохід від продажу об'єкта нерухомого майна визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об'єкта нерухомого майна, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до законодавства. Як зазначила Державна податкова адміністрація України у своєму листі "Про виконання приватним нотаріусом обов'язків податкового агента" від 22.03.2007 р. № 1370/Б/17-0715 до визначення органу, уповноваженого здійснювати таку оцінку, при нарахуванні податку слід виходити з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу (міни), але не нижче вартості такого майна, визначеної у довідці бюро технічної інвентаризації. Оцінка ґрунтується на засадах національних стандартів оцінки майна та відповідно до вимог нормативно-правових актів з оцінки майна. При здійсненні цивільно-правових угод щодо- земельних ділянок використовується експертна грошова оцінка, порядок проведення якої визначається Земельним кодексом України, Законом України "Про оцінку земель", Методикою експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 11.10.2002 р. № 1531 та Порядком проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженим наказом Держкомзему України від 09.01.2003 р. № 2.
Відзначимо також, що відповідно до пп. 11.1.2 п. 11.1 та пп. 11.2.2 п. 11.2 ст. 11 Закону дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного податкового року більш ніж одного житлового будинку, квартири або частини квартири, кімнати, садового будинку (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), або від продажу іншого об'єкта нерухомості, підлягає оподаткуванню за ставкою у розмірі 5 % від об'єкта оподаткування.
Як передбачено у п. 11.3 ст. 11 Закону податковим агентом при здійсненні операцій з відчуження об'єктів нерухомого майна, в порядку, передбаченому в ст. 11 цього Закону, є нотаріус, який посвідчує відповідний договір за наявності оціночної вар- . тості такого нерухомого майна та документа про сплату податку сторонами договору.
Сума податку самостійно сплачується сторонами (або однією стороною) договору до його нотаріального посвідчення через установи банків у сумі, визначеній податковим агентом.
Нотаріус, який посвідчив договір відчуження об'єкта нерухомості, зобов'язаний надіслати інформацію про такий договір податковому органу за податковою адресою платника податку у строки, встановлені законом для податкового кварталу.
У разі невчинення нотаріальної дії щодо посвідчення договору відчуження об'єкта нерухомості, за яким здійснено сплату податку, платник податку має право на повернення зайво (надміру) сплаченої суми податку на підставі річної податкової декларації, поданої в установленому порядку -та підтверджуючих документів про фактичну сплату податку.
Доходи від операцій з продажу об'єктів нерухомого майна, здійснюваних фізичними особами—нерезидентами, оподатковуються згідно з порядком оподаткування таких доходів, визначеним для резидентів.
Сторінку підготувала Катерина ФОМІНА
Юридичний вісник України № 36 ( 8-14 вересня 2007 року)