Продаж об'єкта незавершеного будівництва

Ми бажаємо продати вже майже побудований будинок, однак будівництво поки що незавершене. Яким чином зареєструвати таке незавершене будівництво для продажу?

Частиною 3 ст. 331 Цивільного кодексу України (далі — ЦК) визначено, що до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).

У разі необхідності особа може укласти договір щодо об'єкта незавершеного будівництва, право власності на який реєструється органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно на підставі документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об'єкта нерухомого майна, проектно-кошторисної документації, а також документів, що містять опис об'єкта незавершеного будівництва.

Згідно з вимогами п. 5 Прикінцевих положень Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" від 01.07.2004 № 1952 до створення єдиної системи органів державної реєстрації прав, реєстрація об'єктів нерухомості проводиться комунальними підприємствами бюро технічної інвентаризації

Бюро технічної інвентаризації проводить державну реєстрацію прав власності на нерухоме майно згідно з вимогами Тимчасового положення про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 7 лютого 2002 року № 7/5 (далі — Положення), на підставі документів, що визначені цим Положенням.

Документом, що засвідчує право забудовника та підрядника на виконання будівельних робіт, відповідно до Закону України "Про планування і забудову територій" від 20.04.2000 р. № 1699, є наданий інспекціями державного архітектурно-будівельного контролю дозвіл на виконання будівельних робіт.

З метою недопущення порушення норм законодавства при здійсненні реєстрації прав власності на об'єкти незавершеного будівництва до БТІ обов'язково слід подавати дозвіл на виконання будівельних робіт. Цей документ видається, зокрема, на підставі проектної документації, що включає в себе також кошторис будівництва.

Враховуючи вищенаведене та зважаючи на те, що БТІ у своїх діях керується виключно чинним законодавством України, для реєстрації прав власності на об'єкти незавершеного будівництва, крім документів визначених Тимчасовим положенням, необхідно подавати також:

1. державний акт на право власності або постійного користування земельною ділянкою, що посвідчує право власності або постійного користування земельною ділянкою юридичною чи фізичною особою, виданий в  установленому порядку або договір оренди земельної ділянки;
2. проектно-кошторисну документацію. При цьому зауважуємо, що у реєстраційній справі залишаються копії тих матеріалів проектно-кошторисної документації, що є необхідними для ідентифікації об'єкта незавершеного будівництва та прийняття реєстратором рішення про державну реєстрацію об'єкта незавершеного будівництва, зокрема, коротка характеристика об'єкта незавершеного будівництва (будови) та його склад, відомості про черговість будівництва та пускові комплекси, а також перелік будинків та споруд, що проектуються у складі комплексу. Ця інформація зазначається у проектній документації згідно з вимогами ДБН А.2.2-3-2004 "Проектування. Склад, порядок розроблення, погодження та затвердження проектної документації для будівництва", затвердженого наказом Держбуду України від 20 січня 2004 року № 8;
3. дозвіл на виконання будівельних робіт, виданий в установленому порядку;
4. опис об'єкта незавершеного будівництва складається при проведенні інвентаризаційних робіт бюро технічної інвентаризації;

5. документи, які підтверджують виникнення права власності в особи на об'єкт незавершеного будівництва, зокрема:

• якщо будівництво ведеться особою, яка має стати власником цього об'єкта після закінчення його будівництва, то для реєстрації подаються вищевказані документи;

• якщо у будівництві бере участь підрядник, для реєстрації подається крім вищевказаних документів, договір будівельного підряду;

6. якщо у будівництві беруть участь замовник та інвестор, для реєстрації подається крім вищевказаних документів, договір між замовником та інвестором укладений у встановленому законом порядку.

При здійсненні державної реєстрації прав власності на нерухоме майно до Реєстру прав власності на нерухоме майно вносяться наступні записи:

• у графі "тип об'єкту" — запис про те, що це є об'єкт незавершеного будівництва;
• у графі "адреса об'єкту" — запис про адресу земельної ділянки, на якій знаходиться об'єкт незавершеного будівництва, що має відповідати адресі, закріпленій у державному акті на право власності або постійного користування земельною ділянкою або договорі оренди, а також вказується кадастровий номер земельної ділянки;

• у графі "підстава виникнення права власності" — запис, в якому зазначається, що такою підставою для первинної реєстрації є державний акт на право власності або постійного користування земельною ділянкою або договір оренди земельної ділянки, договори, що свідчать про підстави виникнення права власності заявника (заявників) на об'єкт незавершеного будівництва або рішення суду.

У разі здійснення наступних трансакцій з нерухомим майном підставою для реєстрації буде, зокрема, рішення суду або договори відчуження об'єкта незавершеного будівництва;

у графі "примітка" — запис, що є достатнім для ідентифікації об'єкта незавершеного будівництва.

Свідоцтво про право власності на об'єкт незавершеного будівництва для державної реєстрації цих об'єктів не видається.

Після проведення державної реєстрації прав власності на об'єкт незавершеного будівництва власнику (власникам) або уповноваженій особі видається витяг про реєстрацію прав власності на нерухоме майно та витяг з Реєстру прав власності на нерухоме майно.

Автор: Ірина ДИБА

Юридичний вісник України № 34/ 2008