Останнім часом набула поширення практика розташування офісних приміщень у квартирах на перших поверхах жилих будинків. У такому випадку представникам малого та середнього бізнесу вдається сумістити такі вимоги, як наближеність до клієнта та порівняно низьку вартість оренди. Цивільний та Господарський кодекс не містять чіткої відповіді на питання про необхідність попереднього переведення таких жилих приміщень у нежилі. Розміщення офісних приміщень у жилих будинках може призвести до проблем для власників офісів і для мешканців житлового будинку, інтереси яких знаходяться в конфлікті. Для підприємців це — транспортна проблема і ускладнення при парковці автомобілів працівників та клієнтів; проблема охорони; сусідство з неадекватними мешканцями, які скаржаться на підприємців; проблема переобладнання жилого приміщення під офіс. З іншого боку, у мешканців з'являються незручності у зв'язку із зростанням кількості відвідувачів, підвищенням шуму, проблеми з парковкою власних авто.
Спочатку необхідно розібратися з понятійним апаратом, тобто з питанням, яке приміщення є житловим, а яке нежитловим.
Відповідно до ДБН В. 2.2.-15-2005 житлове приміщення — опалюване приміщення, розташоване у наземному поверсі, призначене для цілорічного проживання і яке відповідає санітарно-гігієнічним вимогам щодо мікроклімату і повітряного середовища, природного освітлення, допустимих рівнів нормованих параметрів щодо шуму, вібрації, ультразвуку та інфразвуку, електричних та електромагнітних полів і іонізованого випромінювання.
Нежитлове приміщення — приміщення в структурі житлового будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об'єктом цивільно-правових відносин.
Л.Лічман зазначає, що відмінність жилого приміщення від нежилого полягає в наявності чи відсутності певних умов: технічних, територіально-просторових, санітарно-гігієнічних тощо. Жилими приміщеннями може бути (крім окремого будинку, частини будинку, квартири, кімнати в комунальній квартирі, гуртожитку) відособлена кімната в нежилому будинку, що відповідає всім установленим нормам і правилам житлових умов. Такі місця, як прихожа, веранда, балкон — жилими приміщеннями бути не можуть, оскільки не відповідають переліченим нормам і правилам. Разом із тим зазначені місця (прихожа, веранда тощо), що знаходяться в безпосередньому зв'язку з жилим приміщенням (наприклад, жила кімната), можуть і повинні відноситись до поняття "житло". Це пов'язано з тим, що належне функціонування житла нерозривно пов'язане як з жилим приміщенням, так і з його необхідними частинами та атрибутами (веранда, кухня, балкон тощо), що відносяться до приміщень нежилого характеру.
Згідно з ч. 1 ст. 383 Цивільного кодексу України (далі — ЦК) власник житлового будинку, квартири має право використовувати помешкання для власного проживання, проживання членів своєї сім'ї, інших осіб і не має права використовувати його для промислового виробництва. Аналогічна норма міститься в ст. 6 Житлового кодексу УРСР.
Зважаючи на відсутність законодавчого визначення поняття промислового виробництва для цілей використання житла, використовується його доктринальне поняття як несумісне з нормальними умовами життя людини використання житла, що передбачає створення (виготовлення, ремонт тощо) продукції та (або) пов'язаних з такою діяльністю надання послуг, виконання робіт.
Доцільним є усунення невизначеності у зв'язку з використанням нормою ст. 383 ЦК терміна оціночного характеру "промислове виробництво" шляхом встановлення Кабінетом Міністрів України переліку видів діяльності промислового (виробничого) характеру, які не можна здійснювати в квартирі чи житловому будинку. Тобто сформулювати норми за принципом: дозволено все те, що прямо не заборонено законом.
Отже, заборона стосується надання жилих приміщень для потреб промислового характеру. Питання про можливість її застосування до випадків надання жилих приміщень для потреб непромислового характеру (наприклад, під офіс, склад, перукарню, торгову організацію) ЖК та ЦК не регламентують.
Слід звернути увагу на невідповідність між ч. 1 ст. 383 ЦК, з одного боку, та Конституцією та цілим рядом інших норм, з іншого боку.
Кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю (ч. 1 ст. 41 Конституції України). Безмежних, абсолютних прав не існує, а тому Конституція зазначає таке обмеження: "Використання власності не може завдавати шкоди правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію і природні якості землі" (ч. 7 ст. 41).
Конституція має вищу юридичну силу, а її норми є нормами прямої дії. За теорією права це означає, що у випадку колізії між положеннями Конституції і будь-якого закону повинні застосовуватись норми Конституції. Однак навряд чи це правило спрацює при колізії між ч. 1 ст. 383 ЦК та ч. 1 ст. 41 Конституції України.
Крім Конституції, ст. 319 ЦК дозволяє власнику володіти, користуватись, розпоряджатись своїм майном на власний розсуд. Більш чітку норму містить ст. 320 ЦК: власник має право використовувати своє майно для здійснення підприємницької діяльності, крім випадків, встановлених законом. Крім того, ст. 150 ЖК встановлює можливість власника розпоряджатись будинком (частиною будинку), квартирою на власний розсуд.
Таку колізію можна поясними конкуренцією приватного та публічного інтересу. Житло є специфічним об'єктом права власності, тому що право на житло має подвійну правову природу. Воно є майновим та особистим немайновим одночасно. Житло має особливу соціальну значимість, яка проявляється в обов'язку його власників (володільців) експлуатувати житло з додатковою обережністю. Свобода використання житла обмежена нормами, направленими на схоронність житлових приміщень. На відміну від іншого майна, власник якого володіє, користується і розпоряджається ним за своїм розсудом, вчиняючи з майном будь-які дії, власник житлового приміщення може бути позбавлений свого житла, якщо використовує його не за призначенням, допускає безгосподарне використання житла, його знищення (ст. 346 ЦК; статті 6, 10, 150 ЖК). Це приклад обмеження здійснення суб'єктивного цивільного права. Цивільні права особа здійснює у межах, наданих їй договором або актами цивільного законодавства (ч. 1 ст. 13 ЦК).
З іншого боку, використання житла повинно відбуватись у такій формі, щоб уникнути порушення прав інших осіб, зокрема інших мешканців житлового будинку або сусідів. При здійсненні своїх прав особа зобов'язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, завдати шкоди довкіллю або культурній спадщині (ч. 2 ст. 13 ЦК).
Отже, особливість правового режиму житла проявляється в обмеженні свободи права власності, яка визначає певну пропорцію співвідношення публічно-правових і приватноправових інтересів у сфері правового регулювання житлових відносин, що обумовлено особливою соціальною значимістю житла і змістом соціальної політики держави, направленої на забезпечення конституційного права на житло.
Публічний інтерес полягає у забезпеченні житлового добробуту населення країни, з урахуванням місцевих особливостей у житлово-правовому регулюванні. Приватний інтерес кожного мешканця полягає у праві на недоторканність житла, ніхто не вправі проникнути в нього без згоди його мешканців на законних підставах інакше ніж як у передбачених законом випадках (ст. 311 ЦК України; ст. 30 Конституції України).
Отже, житлове право є прикладом органічного поєднання та співіснування публічно-правового та приватноправового регулюваня суспільних відносин. Економічна свобода в здійсненні права власності на житло обмежується публічно-правовим втручанням держави в окремі елементи цієї свободи.
На жаль, ЦК прямо не говорить про можливість використання житла як офісу, у зв'язку з чим дана проблема залишилася невирішена. До 1998 р. діяла постанова Кабінету Міністрів від 31 серпня 1996 р. № 1029 "Про вдосконалення порядку здачі в оренду житлових приміщень", яка містила норму про те, що здача в оренду житлових приміщень суб'єктам підприємницької діяльності не потребує переведення житлового фонду в нежитловий.
Сьогодні є науковці і практики, які вважають таке використання як законним, так і незаконним.
Вважаємо, що використання квартири під офіс є правомірним, якщо в судовому порядку мешканцями будинку не буде доведено неправомірність такої діяльності у разі порушення права громадян— мешканців будинку на спокій і законодавства щодо використання житлових приміщень за призначенням (як житлових приміщень).
ЦК містить дві глави, присвячені регулюванню відносин оренди — глава 58 "Найм (оренда)" та глава 59 "Найм (оренда) житла".
З одного боку, закон обмежує способи використання об'єкта договору при оренді житла. Відповідно до ч. 2 ст. 813 ЦК, якщо наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання у ньому фізичних осіб. З цього випливає каузальний характер договору оренди житла. Каузальний договір — це договір, із змісту якого відома кауза, тобто мета договору. Підстава (мета) його укладання є умовою дійсності такого договору.
З іншого боку, якщо особа хоче орендувати житло не з метою проживання, вона має легальний спосіб обійти закон, укладаючи договір найму на підставі параграфа 4 глави 58 ЦК "Найм будівлі або іншої капітальної споруди". Квартира цілком може бути предметом такого договору найму. У цій ситуації є посилання на ч. 1 ст. 760 ЦК: законом можуть бути встановлені види майна, що не можуть бути предметом договору найму.
Використання приміщень, які належать до житлового фонду, для промислового виробництва можливе тільки у випадку їх переведення у нежилі приміщення. ЖК передбачає два випадки надання жилим приміщенням статусу нежилих: виключення з жилого фонду (ст. 7 ЖК) та переведення приміщень у нежилі (ст. 8 ЖК).
Переведення жилих приміщень державної, колективної, приватної форм власності у нежилі допускається у разі, якщо вони розташовані у цокольних, підвальних, напівпідвальних, перших та других поверхах жилих будинків, які мають окремий вихід або мають можливість влаштування окремого виходу та за згодою власників жилих будинків (п. 1.4 Порядку переведення жилих будинків і жилих приміщень у нежилі у м. Києві, затвердженого розпорядженням Київської міської державної адміністрації від 1 жовтня 2002 року № 1825).
Більш конкретно врегульована ситуація, якщо в житловому будинку створено об'єднання співвласників багатоквартирного будинку. Власник приміщення у багатоквартирному будинку, в якому створене об'єднання, може здати його в оренду для проживання фізичній особі або для здійснення господарської, підприємницької та іншої не забороненої законом діяльності фізичній або юридичній особі, якщо така діяльність не суперечить встановленим нормам використання приміщень у жилих будинках та не завдає шкоди інтересам власників (користувачів) і навколишньому середовищу (ст. 26 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку").
Виходячи з вищевикладеного, приміщення, розташовані в жилих будинках, можуть використовуватися для влаштування офісних приміщень та інших приміщень господарського призначення (магазини, косметичні салони, перукарні, майстерні тощо) без дозволу об'єднання співвласників багатоквартирного будинку тільки в тому разі, якщо договір було укладено до створення такого товариства. В усіх інших випадках — за погодженням з товариством співвласників багатоквартирного будинку.
У разі якщо такого товариства не створено, необхідність погодження влаштування офісного приміщення з власниками квартир багатоквартирного будинку чинним законодавством не передбачено.
Треба зазначити, що незаповнені в законодавстві прогалини з розглядуваного питання призвели до різних підходів державних органів до його вирішення та викликали появу великої кількості консультаційного матеріалу (листів, роз'яснень тощо) із суперечливими висновками. Неоднозначність відповіді на питання про законність розміщення офісу в житловому приміщенні також підтверджується позицією Державного комітету України з питань регуляторної політики та підприємництва, яка декілька разів змінювалась. Спочатку комітет говорив про імперативну необхідність попереднього переведення приміщення з житлового фонду у нежитловий для розміщення в ньому офісу (листи Державного комітету України з питань регуляторної політики та підприємництва від 06.04.2004 р. № 2200 та від 08.06.2004 р. № 3841).
Пізніше цей орган державної влади змінив свою позицію на користь малого та середнього бізнесу, для якого це питання було найбільш актуальним. Громадяни, які використовують жиле приміщення відповідно до його призначенням (проживають у ньому), дотримуються правил користування жилими приміщеннями (не використовують жилі приміщення для здійснення господарської діяльності промислового характеру), не завдають шкоди оточуючому середовищу, не порушують права та охоронювані інтереси громадян, юридичних осіб і держави, — можуть використовувати жиле приміщення для здійснення підприємницької та іншої діяльності (лист Державного комітету України з питань регуляторної політики та підприємництва від 31.07.2007 р. № 5620). Схожа позиція комітету відображена також у листі цього органу від 15.09.2006 р. № 6700.
Якщо звернутись до судової практики розгляду спорів щодо зміни цільового призначення приміщення, то слід зазначити, що судові органи, як правило, відмовляють у задоволенні вимог щодо переведення житлових приміщень у нежитлові (див., наприклад, постанову Вищого господарського суду України від 17.03.2005 р. у справі № 41/244; постанову Вищого господарського суду України від 17.03.2005 р. у справі № 41/242).
ЖК УРСР є морально застарілим нормативно-правовим документом, внесення косметичних змін до якого не дає бажаного результату. Отже, очевидно, що назріла гостра потреба у прийнятті нового ЖК. Зокрема, ст. 6 проекту ЖК від 30.07.2007 р. № 4028 серед прав власника житла зазначає право розпоряджатися ним на свій розсуд, а саме використовувати в установленому законом порядку належне йому житло для провадження господарської діяльності, крім промислового виробництва, та іншої не забороненої законом діяльності.
Звернемось до російського досвіду в регулюванні цих відносин. Згідно з ч. 2 ст. 17 ЖК РФ від 29.12.2004 р. допускається використання жилого приміщення для здійснення громадянами, що законно в ньому проживають, професійної діяльності або індивідуальної підприємницької діяльності, якщо це не порушує прав та законних інтересів інших громадян, а також вимог, яким повинно відповідати жиле приміщення.
У проекті ЖК Україні та в ЖК РФ закріплено принцип, згідно з яким дозволяється здійснювати підприємницьку діяльність у житловому фонді. Умовою здійснення цього права є непорушення прав та інтересів інших мешканців будинку.
У разі розміщення офісу в квартирі права та законні інтереси інших мешканців будинку порушуються не самим фактом укладення та виконання договору найму (оренди) квартири під офіс, а в результаті порушення права на спокій і відпочинок фізичних осіб мешканців будинку.
Необхідно розглянути можливі несприятливі правові наслідки передачі жилого приміщення в оренду для офісу.
По-перше, можливість настання адміністративно-правової відповідальності:
По-друге, існує ймовірність визнання такого договору оренди недійсним у судовому порядку на підставі того, що його зміст суперечить актам цивільного законодавства.
По-третє, неможливість віднесення витрат щодо орендної плати до валових витрат підприємства. Викликає сумнів також віднесення витрат із забезпечення комунальними послугами орендованого приміщення до валових витрат. Якщо орендар самостійно сплачує експлуатаційні послуги відповідним службам згідно з показаннями приборів обліку, то проблем, пов'язаних з валовими витратами, в нього не буде. Проблеми виникають, коли орендар не має ані лічильників, ані договорів з комунальними службами і сплачує орендодавцю окремо від орендної плати компенсацію комунальних витрат. Деякі спеціалісти рекомендують включати вартість комунальних послуг, які надаються орендарю, до складу орендної плати, а в договорі вказувати, що витрати на утримання об'єкта оренди несе орендодавець.
На підставі проведеного дослідження можна сформулювати такі висновки.
Автор: Наталія ДАВИДОВА